Immobilienbewertung, Zürich.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Muss ich meine Immobilie vor dem Verkauf bewerten lassen?

Eine Immobilienbewertung ist vor dem Verkauf nicht unbedingt notwendig, aber auf jeden Fall hilfreich. Sie hilft Ihnen dabei, unter Berücksichtigung der Marktbedingungen, des Zustands der Immobilie und anderer Faktoren einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln. Grundsätzlich ist eine Immobilienbewertung in folgenden Fällen sinnvoll: Kauf/Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung (Gütertrennung), steuerliche Hintergründe und Immobilienfinanzierung bzw. Aufnahme eines Hypothekarkredits. Im letztgenannten Fall wird die Immobilienbewertung durch die Bank vorgenommen.

Welche Faktoren sich für die Immobilienbewertung ausschlaggebend?

Die Wertermittlung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst. An erster Stelle steht natürlich die Lage: Immobilien in der Nähe von Stadtzentren bzw. in begehrten Stadtvierteln sind teurer als Immobilien in abgelegenen ländlichen Gebieten. Damit verbunden ist der Zugang zu technischer Infrastruktur (z. B. Verkehrsanbindung an Hauptstrassen, Autobahnen und öffentliche Verkehrsmittel) sowie sozialer Infrastruktur (z. B. Schulen, Fachärzte und Freizeiteinrichtungen). Beim Blick auf die Immobilie wird auf den Zustand der Bausubstanz (inkl. Energieeffizienz), die Wohn- und Grundstücksfläche sowie die Ausstattung geachtet. Der letzte Einflussfaktor ist die Marktsituation (Angebot und Nachfrage).

Wer kann eine Immobilienbewertung durchführen?

Immobilienbewertung kann von freien Sachverständigen, gerichtlich beeideten und zertifizierten Gutachtern, Immobilienmaklern und Kreditinstituten vorgenommen werden. Für eine fundierte Immobilienbewertung sollten Sie sich auf einen unabhängigen, gerichtlich beeideten (und am besten auch ortskundigen) Sachverständigen verlassen.

Soll ich meine Immobilie von mehreren Gutachtern bewerten lassen?

Um eine möglichst genaue Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten, kann es manchmal sinnvoll sein, mehrere Gutachten einzuholen (insbesondere, wenn es sich um eine komplexe Immobilie handelt). Allerdings ist das meistens nicht der Fall, da Sie sich auf die Expertise eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Gutachters verlassen können.

Welche Verfahren werden zur Immobilienbewertung angewandt?

Je nach Art der Immobilie bzw. Liegenschaft wird zur Wertermittlung eines der folgenden drei Bewertungsverfahren angewandt:

• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird vorwiegend für die Wertermittlung von vermieteten Immobilien angewandt. Dabei werden der Substanzwert (der Bodenwert des Grundstücks) und der Wert der potenziellen Einnahmen aus Miete oder Pacht berücksichtigt, um einen sog. Reinertrag zu ermitteln. Der Gutachter kann auch eine Prognose der künftigen Erträge erstellen. Weitere Berechnungsfaktoren sind der Liegenschaftszinssatz (der aktuell gültige Zinssatz für Immobilienbesitz) sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Immobilie.
• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ist eine besonders häufig angewandte Methode der Immobilienbewertung, die sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke geeignet ist. Der Gutachter vergleicht dabei Immobilien, die mit Blick auf die entscheidenden Faktoren (Zustand, Ausstattung, Grösse, Lage, Umgebung) gleichwertig sind. In die Bewertung fliessen der Grundstückswert, die vorliegenden Kaufpreise, Expertengutachten und die aktuellen Marktberichte mit ein.
• Realwertmethode: Die Realwertmethode (auch Sachwertverfahren) wird bei Immobilien ohne Mieterträge angewandt, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt (meist eigengenutzte Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien). Der Real- bzw. Sachwert wird anhand des Bodenwerts (inklusive Erschliessungskosten), des Gebäudesachwerts (Bauwert, Baunebenkosten und Wert der Aussenanlagen) und der Restnutzungsdauer der Immobilie ermittelt. So lassen sich die Kosten für die Erstellung des Gebäudes einschätzen, die aktuelle Marktsituation wird bei diesem Verfahren jedoch nicht berücksichtigt.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Wenn Sie sich über Immobilienbewertung informieren, stossen Sie häufig auf den Begriff „Verkehrswert“. Dieser bezeichnet den Wert, den die Immobilie im allgemeinen Grundstücksverkehr (unter Annahme üblicher Marktbedingungen) auf dem aktuellen Markt wahrscheinlich erzielen wird. Im Idealfall entspricht der Verkehrswert also dem Verkaufspreis, der zum Zeitpunkt der Bewertung am Markt voraussichtlich erzielt werden kann. Da zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gute Markt- und Fachkenntnisse erforderlich sind, sollten Sie die Bewertung in die Hände eines fachkundigen Sachverständigen legen.

Kann eine Immobilienbewertung falsch sein?

Eine Immobilienbewertung kann als fehlerhaft angesehen werden, wenn bei der Erhebung und Interpretation der Daten ein Fehler aufgetreten ist. Wenn der Gutachter keine ausreichenden Kenntnisse der aktuellen Marktsituation, der lokalen Besonderheiten oder anderer spezifischer Faktoren (z. B. geplante Erweiterungen der Infrastruktur in der Nähe) besitzt, wird seine Bewertung zwangsläufig ungenau ausfallen. Rein theoretisch kann eine Immobilienbewertung jedoch nicht ungültig sein, auch wenn sie fehlerhaft ist. Darum ist es so wichtig, die Wertermittlung von einem gerichtlich beeideten und ortskundigen Sachverständigen durchführen zu lassen. Beachten Sie auch, dass Immobilienbewertungen, die schon einige Jahre alt sind, aufgrund von veränderten Marktbedingungen, veränderten Verhältnissen vor Ort (neue technische und soziale Infrastruktur usw.) und ggf. Änderungen der gesetzlichen Vorgaben für die Immobilienbewertung nicht mehr zuverlässig sind. Deshalb sollten Sie in einem solchen Fall eine neue Immobilienbewertung in Auftrag geben.

Kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Ja, es gibt einige Möglichkeiten, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern. Mit Modernisierungs-, Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen lässt sich so gut wie immer eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen. Massnahmen wie ein Heizungstausch oder die Verbesserung der Wärmedämmung sind jedoch teuer, deshalb kann es leicht passieren, dass die dafür erforderlichen Ausgaben die Wertsteigerungskosten der Immobilie übertreffen. Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich zuerst ausrechnen, ob sich eine Renovierung vor dem Verkauf überhaupt lohnt. Um einen realistischen Eindruck davon zu erhalten, wie stark sich der Verkaufspreis durch die geplanten Massnahmen erhöhen wird, sollten Sie sich von einem Immobilienmakler beraten lassen.

Kann ich die Immobilie zu einem anderen Preis als dem berechneten Verkehrswert verkaufen?

Grundsätzlich steht es Ihnen völlig frei, einen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen, doch die Wahrscheinlichkeit, dass Sie diese zu einem wesentlich höheren Preis als dem vom Sachverständigen ermittelten verkaufen können, ist sehr gering. Der Verkehrswert stellt nämlich die entscheidende Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises dar. Trotzdem kann es mitunter auch vorkommen, dass im Fall eines zeitnahen Verkaufs ein höherer oder niedrigerer Verkaufspreis als der berechnete Verkehrswert erzielt wird. Wenn Sie den Verkaufspreis zu hoch ansetzen, kann sich die Vermarktung jedoch unnötig lange hinziehen, wodurch Sie unterm Strich später weniger Geld erhalten.

In welchen Teilen der Schweiz sind die Immobilienpreise am höchsten?

Am höchsten sind die Immobilienpreise in den Kantonen Zug, Genf, Schwyz und Zürich. Besonders teuer sind die Grossstädte, wo sich die Preise noch weiter erhöhen, obwohl sich die Preiserhöhungen im vergangenen Jahr etwas verlangsamt haben. Am grössten ist der Unterschied zwischen Stadt und Land im Kanton Graubünden, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Stadtwohnungen fast doppelt so hoch ist wie der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuer auf dem Land.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Schweiz im Jahr 2023?

Nachdem durch die COVID-19-Pandemie die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt stark gestiegen war, hat sie durch die Zinserhöhungen des Jahres 2022 einen erheblichen Dämpfer bekommen. Diese haben auch dazu geführt, dass Kaufen deutlich teurer geworden ist als Mieten. Zugleich wird weniger gebaut als in den vergangenen Jahren, weshalb das Angebot an neuen Wohnungen sinkt. Trotzdem ist der Preisanstieg im Jahr 2023 gering. Für 2024 wird sogar ein Sinken der Immobilienpreise erwartet.