Haus renovieren, Altbausanierung, Zürich.

Häufige Fragen zu Renovation und Altbausanierung

Wann lohnt sich eine Altbausanierung und wann sind Abriss und Neubau die bessere Option?

Wenn sich das bestehende Haus noch in einem guten baulichen Zustand befindet und Ihren Grundbedürfnissen entspricht, ist eine Altbausanierung meistens die sinnvollere Option. In der Regel ist die Sanierung auch kostengünstiger, deutlich weniger zeitintensiv und ressourcenschonender als der Abriss des bestehenden Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus. Wenn jedoch die Bausubstanz schon zu stark angegriffen ist oder Sie ein völlig anderes Gebäudekonzept vor Augen haben, sind Abriss und Neubau manchmal die einzige Option.

Zu beachten ist, dass unter Denkmalschutz stehende Gebäude nicht abgerissen werden dürfen. Hinsichtlich der Optik sind kantonale Auflagen einzuhalten und wenn das Gebäude als K-Objekt (Kantonales Objekt) eingestuft ist, muss zwingend die Denkmalpflege miteinbezogen werden. Altbausanierungen werden schweizweit durch das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen gefördert, sodass auch umfassende Altbausanierungen für Privatpersonen tragbar sind.

Was sind die typischen Sanierungsmassnahmen?

Gebäude haben typische Schwachstellen, deshalb gibt es auch typische Sanierungsmassnahmen, die bei den meisten Gebäudesanierungen erforderlich sind. Vor allem Massnahmen zur thermischen Sanierung bzw. Steigerung der Energieeffizienz gehören zum Standardrepertoire von Gebäudesanierungen und insbesondere Altbausanierungen. Dazu zählen Fassadensanierung, Dachsanierung (einschliesslich Dachstuhlsanierung), Fenstertausch (manchmal auch mit neuen Laibungen) und Heizungstausch.

Darüber hinaus müssen meistens auch Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Wand- und Bodenbeläge ausgetauscht werden. Bei Altbausanierungen kommt oft auch ein neuer Grundriss mit neuem Raumprogramm hinzu, weil die bestehenden Räume zu klein (manchmal auch zu gross) sind. Zu diesem Zweck werden nichttragende Wände abgerissen und bei Bedarf neue Wände aufgestellt (oft in Trockenbauweise). Zudem ist eine Sanierung eine gute Gelegenheit, den Estrich auszubauen.

Was bedeutet Komplettsanierung?

Unter Komplettsanierung versteht man die Sanierung und Modernisierung eines Gebäudes vom Keller bis zum Dach, die von einem Generalunternehmer ausgeführt wird. Das „Alles-aus-einer-Hand“-Prinzip ist das Gleiche wie beim schlüsselfertigen Hausbau, weshalb die Komplettsanierung manchmal auch als „schlüsselfertige Sanierung“ bezeichnet wird. Ihnen als Bauherrn bleibt so die Suche nach Auftragnehmern für die einzelnen Gewerke und deren Koordinierung erspart und auch bei eventuellen Ausführungsmängeln haben Sie nur einen einzigen Ansprechpartner, der die ganze Verantwortung trägt. So sparen Sie Zeit und Nerven, erhalten aber eine hochwertige Leistung.

Wie wähle ich den richtigen Auftragnehmer aus?

Um einen zuverlässigen Auftragnehmer zu finden, geben Sie am besten auf der Daibau-Plattform eine Anfrage mit einer Beschreibung der benötigten Leistung ab. Sie werden mehrere Angebote überprüfter und interessierter Auftragnehmer aus Ihrer Nähe erhalten. Sehen Sie sich die Referenzen und Kundenbewertungen der einzelnen Auftragnehmer an und vergleichen Sie deren Angebote. Treffen Sie eine engere Auswahl der infrage kommenden Auftragnehmer und besprechen Sie mit ihnen die Details. So werden Sie feststellen, welche Auftragnehmer Gehör für den Kunden haben und auf Ihre Wünsche und mögliche Einwände eingehen (gute Kommunikation zwischen Auftraggeber und -nehmer ist bei grossen Projekten unverzichtbar). Entscheiden Sie sich für den Auftragnehmer, der Ihnen am besten zusagt und schliessen Sie mit ihm einen detaillierten und klaren schriftlichen Vertrag ab.

Wie lange dauert die Renovation oder Sanierung eines Hauses?

Die Dauer von Hausrenovationen und -sanierungen hängt vornehmlich vom Umfang des Projekts, den auszuführenden Renovations- oder Sanierungsmassnahmen sowie der Grösse des Hauses ab. Teilsanierungen wie etwa eine Badsanierung dauert inkl. Planung bis zu zweieinhalb Monate, wobei die eigentliche Sanierung meist nicht mehr als 2 Wochen in Anspruch nimmt. Bei der Komplettsanierung eines Altbaus inkl. Kernsanierung sind allein für die Bauarbeiten 3 bis 6 Monate zu veranschlagen. Die Planung und die Einholung von Genehmigungen kann bei einer umfangreichen Gebäudesanierung ebenfalls bis zu 6 Monate dauern.

Wovon hängen die Kosten einer Gebäudesanierung ab?

Zunächst das Offensichtliche: Je schlechter der Zustand des Hauses und je grösser der tatsächliche Sanierungsbedarf, desto höher die Kosten. Bei umfangreichen Altbausanierungen, die auch eine Kernsanierung des Bauwerks beinhalten, spielt das Alter des Gebäudes eine wichtige Rolle. Wird ein Haus aus den 70er oder 80er Jahren des letzten Jahrhunderts saniert, belaufen sich die Sanierungskosten im Schnitt auf etwa 20 % des Kaufpreises. Bei älteren Gebäuden kann dieser Prozentsatz deutlich höher sein und sogar die Höhe des Kaufpreises erreichen. Weitere Kostenfaktoren sind die Grösse des Gebäudes und die Möglichkeiten zur Eigenleistung.

Bedenken Sie, dass eine Komplettsanierung zwar finanziell ein grosser Brocken ist, aber unterm Strich deutlich günstiger als eine Reihe von Teilsanierungen in Abständen von mehreren Jahren. Zudem ist auch das Ergebnis besser und Förderungen lassen sich leichter sichern.

Ist eine Gebäude- oder Altbausanierung bewilligungspflichtig?

Jede Sanierung, die grössere räumliche Folgen hat und/oder von aussen sichtbar ist, muss bewilligt werden. Dazu gehören auch Sanierungen und Renovationen von Aussencheminées und Kaminen, Balkonen und Terrassen, Dachaufbauten wie Gauben oder Lukarnen, Dachflächenfenster, Estrichausbauten, Änderungen von Fassadenöffnungen wie Fenster oder Türen sowie das Neueinziehen oder Verschieben von Trennwänden.

Eingriffe, Sanierungen und Umbauten im Haus oder in der Wohnung sind nur dann bewilligungspflichtig, wenn dadurch die Nutzung verändert oder die Brandsicherheit beeinflusst wird. Einfache Eingriffe wie das Entfernen einer Trennwand oder der Einbau einer neuen Küche bzw. eines neuen Badezimmers sind also bewilligungsfrei. Wenn Sie jedoch den Grundriss verändern, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum oder Wohnraum in Gewerberaum umwandeln möchten, brauchen Sie eine Baubewilligung. In den meisten Fällen werden solche Sanierungen bzw. Umbauten im vereinfachten Anzeigeverfahren bewilligt, bei dem es keine öffentliche Ausschreibung und keine Rekursmöglichkeit der Nachbarn gibt.

Energetische Sanierungen sind immer bewilligungspflichtig, auch wenn es sich nicht um eine ganzheitliche Gebäude-/Altbausanierung, sondern lediglich um das Anbringen einer Wärmedämmung oder die Installation einer Wärmepumpe handelt.

Welche Massnahmen gehören zur thermischen Sanierung?

Zu einer thermischen oder energetischen Sanierung gehören alle Massnahmen, die zur Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes beitragen: Dämmung des Gebäudes (Aussenwände, oberste Geschossdecke, Dachschrägen, Kellerboden), Sanierung bzw. Austausch von Fenstern und Aussentüren, Modernisierung der Heizungsanlage und eigene Stromerzeugung (Photovoltaik).

Mit welchen Massnahmen lässt sich der Schallschutz im Altbau verbessern?

Den Schallschutz in Ihrem Altbau können Sie mit folgenden Massnahmen verbessern:

• Schallschutzfenster: Es gibt unterschiedliche Schallschutzfenster mit Mehrfachverglasung, dicken Scheiben und unterschiedlich grossen Scheibenabständen usw. Achten Sie beim Kauf auf die Schallschutzklasse.
• Schallschutztüren: Ein- und zweilagige Schallschutztüren mit hoher Masse und Biegsamkeit bieten sehr guten Schallschutz. Achten Sie auch hier auf die Schallschutzklasse.
• Schalldämmung an Wänden: Die neuen Trennwände können als Schallschutzwände errichtet, bestehende Wände mit einer entkoppelten Vorsatzschale versehen werden usw.
• Schalldämmung an Decken und Böden: Zur Auswahl steht eine ganze Reihe von Massnahmen wie das Abhängen der Decke, schwimmende Verlegung den Unterlagsbodens auf einer Dämmschicht, Trittschalldämmmatten usw.
• Schallabsorbierende Inneneinrichtung: Durch Teppiche, Vorhänge oder Akustikpaneele an den Wänden wird die Schallreflexion im Raum reduziert.

Kann ich während der Sanierung im Haus wohnen?

Das hängt vom Umfang der Sanierung oder Renovation ab. Wenn Sie eine Badsanierung durchführen, müssen Sie lediglich für die Dauer der Sanierung ein Ausweichbad organisieren. Dagegen ist im Falle einer Komplettsanierung inklusive Kernsanierung das Haus während der Sanierungsarbeiten unbewohnbar.

Wie kann ich im Rahmen einer Sanierung den Wohnraum vergrössern?

Altbausanierungen sind meist mit Modernisierungen verbunden, bei denen das Wohngebäude den heutigen Wohnstandards angepasst wird. Solche Modernisierungen sind meistens mit einer Grundrissänderung und einem neuen Raumprogramm verbunden. Hier sind die typischen Massnahmen, mit denen sich der Grundriss verändern und zusätzlicher Wohnraum schaffen lässt:

• Wandabriss: Altbauten haben oft kleine Räume. Durch den Abriss nichttragender Wände lassen sich jedoch grössere und komfortablere Räume schaffen. Wenn Sie einen offenen Grundriss bevorzugen, können Sie Küche, Esszimmer und Wohnzimmer zu einem einzigen Raum verbinden.
• Anbau: Wenn auf dem Grundstück genug Platz vorhanden ist, können Sie einen An- oder Zubau errichten.
• Estrichausbau: In einem bisher ungenutzten Estrich können Sie ein oder mehrere Zimmer, oder gar eine ganze Wohnung einrichten.
• Aufstockung: Wenn die Statik des Bauwerks das zulässt, kann der Erweiterungsbau auch in die Höhe gehen. Im Gegensatz zum Estrichausbau wird bei einer Aufstockung das Dach angehoben und ein neues Geschoss aufgesetzt.
• Stauraumoptimierung: Mit praktischen Lösungen wie Einbauschränken nach Mass oder der Nutzung des Raumes unter der Treppe als Stauraum können Sie den bestehenden Raum effizienter nutzen.

Ist ein Estrichausbau lohnenswert?

Infolge hoher Immobilienpreise ist der Estrichausbau im Falle vergrösserten Platzbedarfs durch familiären Zuwachs oder in diversen anderen Situationen sehr lohnenswert und daher in den letzten Jahren stark im Trend. Im Estrich werden Fitness- und Hobbyräume, Schlafzimmer, Jugendzimmer, heimische Büros und häufig auch ganze Wohnungen errichtet. Für den Estrichausbau gibt es viele praktische Lösungen wie Dachbalkone und Dachgauben (Lukarnen), mit denen sich auch im Dachraum Stehhöhe garantieren lässt.

Welche Baustoffe sind für Renovationen und Sanierungen am geeignetsten?

Die Auswahl der Baustoffe für die Renovation oder Sanierung hängt vom Baustil des Hauses, Ihren persönlichen Vorlieben, dem zur Verfügung stehenden Budget und dem Zweck der baulichen Massnahme ab. So wird etwa Estrichausbau aus statischen Gründen oft in Leichtbauweise (Trockenbauweise) ausgeführt.

Wie viel Wertsteigerung bringt eine Sanierung?

Die thermische Sanierung und Modernisierung ist auch eine gute Strategie zum langfristigen Werterhalt und zur Wertsteigerung des Gebäudes. Durch eine thermische Sanierung lässt sich der Gebäudewert um etwa 10 bis 20 % steigern. Modernisierungsmassnahmen und Ausbauten tragen ebenfalls viel zur Wertsteigerung bei. Um zu erfahren, welche Auswirkungen die von Ihnen geplanten Massnahmen auf den Verkaufswert haben werden, wenden Sie sich an einen kompetenten Immobilienbewerter.