1. Geodäsie und Geodäten bzw. Geometer - was müssen Sie wissen?

Geodäten bzw. Geometer (Fachleute des Vermessungswesens) vermessen Flächen, Volumen und Gebäude, werten die Daten aus, die als Grundlage zum Erstellen geodätischer Pläne und Elaborate dienen. In vielen Bereich wie z. B. im Bauwesen, im Bergbau, in der Agronomie und Forstwirtschaft sind Geodäten unentbehrlich. Vermessungspläne, erstellt von Geometern, bilden die Grundlage für die Planung von Gebäuden, Siedlungen, Straßen, Eisenbahnen und anderen Objekten. Um die Festpunkte (Vermessungspunkte) im Raum bestimmen zu können, benutzen Vermesser optische Instrumente, Trassierstangen, Maßbänder, in neuester Zeit aber auch GPS und LIDAR-Technologie, welche die Erstellung von 3D-Raummodellen ermöglicht.

Geodätische Leistungen umfassen ein breites Spektrum unterschiedlicher Tätigkeiten: geodätische Aufzeichnung, Eintragung in das Grundbuch bzw. in den Gebäudekataster, Grenzregulierung, Grenzmarkierung, Grundstückszusammenlegung (ugs. Kommassierung), Grundstücksteilung (Parzellierung), Absteckung des Gebäudes (Baukörperabsteckung), Grenzbegradigung, Bestimmung des Stockwerkseigentums, Luftbildvermessung usw. Die Leistungen von Vermessern sind durch das Vermessungsgesetz (VermG) und die zugehörige Vermessungsverordnung (VermV) geregelt.

1.1 Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV)

Das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV) ist eine dem Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort nachgeordnete Bundesbehörde, welche für die amtliche Vermessung zuständig ist. Zu ihren Hauptaufgaben gehört unter anderem die Grundlagenvermessung, die Anlegung und Führung des Katasters zur Dokumentation der räumlichen Zuordnung der Eigentumsrechte an Grund und Boden und die topografische Landesaufnahme.

1.2 Vermessungsämter (VA)

Die Vermessungsämter sind dem Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV) nachgeordnete Dienststellen mit örtlich abgegrenzten Wirkungsbereichen, deren Aufgaben im Vermessungsgesetz definiert sind. Zu diesen Aufgaben gehören unter anderem Planprüfung und Beurkundung, Umwandlungsverfahren vom Grundsteuer- in den Grenzkataster, Führung des digitalen Katasterarchivs, Grenzvermessung und Planerstellung, Beratung und Information in Katasterangelegenheiten, Aktualisierung des Katasters sowie der Nutzungs-, Bodenschätzungs- und Adressdaten.

1.3 Zivilgeometer

Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, landläufig auch Zivilgeometer oder kurz Geometer genannt, sind staatlich befugte und beeidete Ziviltechniker, welche die in diesem Beitrag eingangs beschriebenen Aufgaben erfüllen. Zivilgeometer müssen auch dann unabhängig und objektiv bleiben, wenn sie im Auftrag eines Klienten handeln (anders als z. B. Rechtsanwälte) und sind an die Verschwiegenheitspflicht gebunden.

1.4 Vermessungsbüro

Vermessungsbüros sind Zivilingenieurbüros, welche über entsprechende Zulassungen, Fachpersonal und die notwendige Ausrüstung (3D Laserscanner, Drohnen, Tachymeter, Inklinometer usw.) verfügen.

2. Wie wählt man einen Geometer aus?

Ein guter Geodäte bzw. Geometer muss über entsprechende Ausbildung, technisches Gerät und Kenntnisse der seinen Tätigkeitsbereich regelnden Gesetzgebung verfügen. Auf dem Portal DaiBau haben wir für Sie überprüfte Geometer versammelt. Sie können sich deren Leistungen, Standorte, Fotografien und die Meinungen vorheriger Kunden ansehen. Wenn sie geodätische Leistungen benötigen, können Sie mit wenigen Klicks eine Anfrage abgeben. Daraufhin werden Sie von interessierten Vermessungsbüros Angebote erhalten, die Sie miteinander vergleichen können, um den geeignetsten Auftragnehmer auswählen zu können.

3. Geodätische Leistungen

Geodätische Leistungen umfassen ein breites Spektrum unterschiedlicher Tätigkeiten. Die von staatlich befugten und beeideten Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen bzw. Geometern hergestellten Pläne sind öffentliche Urkunden, die benötigt werden, um z. B. Grenzen rechtswirksam zu machen oder Grundteilungen ins Grundbuch eintragen zu können.

3.1 Grenzvermessung, Grenzermittlung und -wiederherstellung

In der Natur werden Grenzen oft durch einen alten Stein, einen Weg oder etwas Ähnliches markiert. Allerdings markieren diese alten Grenzmarkierungen nicht immer die rechtliche Grundstücksgrenze. Wenn ein Grundstück bereits im Grenzkataster eingetragen ist, sind seine Grenzen rechtlich gesichert, was aber nicht bedeuten muss, dass sie auch vor Ort klar erkennbar bzw. markiert sind. Ein Geometer kann durch Grenzvermessung und die Festlegung der Grundstücksgrenze Klarheit schaffen. Bei der Grenzherstellung bzw. Grenzwiederherstellung werden die Grundstücksgrenzen unter ausschließlicher Wertung des Katasternachweises in die Natur übertragen und mit dem örtlichen Grenzverlauf verglichen. Darauf folgt die Abmarkung, also die rechtswirksame Kennzeichnung einer Grundstücksgrenze. Dazu werden vor Ort dauerhafte Grenzzeichen aufgestellt.

3.2 Grenzfeststellung

Wenn Unsicherheit über den Grenzverlauf herrscht (beispielsweise beim Ankauf eines Grundstücks) oder zur Klärung von Grenzstreitigkeiten wenden Sie sich an einen Geometer, der den Grenzverlauf für Sie feststellt. Grenzfeststellung kann wahlweise mit oder ohne Plan erfolgen. Ein Plan über den Naturbestand und Grenzverlauf wird gelegentlich von Behörden gefordert. Sehr wichtig ist das z. B. im Baugenehmigungsverfahren, da bei Unklarheiten oder Streitigkeiten über Grundgrenzen die Bauverhandlung abgebrochen werden kann. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen der Baubewilligung und folglich zur Verteuerung des Bauprojektes führen. Nach §§ 850 bis 853 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches dient das Grenzfeststellungsverfahren dazu, nicht im Grenzkataster enthaltene, unkenntliche oder streitige Grenzen erneut kenntlich zu machen oder zu berichtigen.

3.3 Lageplan zur Einverleibung in den Grenzkataster

Das Erstellen eines Lageplans zur Einverleibung in den Grenzkataster erfolgt ähnlich, wie das Erstellen eines Plans zur Grenzfeststellung (Plan über den Naturbestand und Grenzverlauf). Der Unterschied besteht darin, dass hier gleichzeitig das Grundstück in den Grenzkataster einverleibt wird, wodurch der Grenzverlauf rechtlich gesichert wird (wenn sich ein Grundstück lediglich im Grundsteuerkataster befindet, bietet das keine Rechtssicherheit). Eine Voraussetzung dafür ist die Zustimmung der Anrainer zum Grenzverlauf. Die Umwandlung von Grundstücken vom Grundsteuer- in den Grenzkataster bietet viele Vorteile, denn bei einem Grenzkatastergrundstück ist die Fläche eines Grenzkatastergrundstückes immer genau bekannt, die Grundstücksgrenzen haben Rechtssicherheit und Teile von Grenzkatastergrundstücken können nicht ersessen werden.

3.4 Teilungsplan und Grundstücksteilung bzw. Parzellierung

Bei jeder Veränderung von Grundstücksgrenzen ist die Errichtung von Urkunden und deren Eintragung in Kataster und Grundbuch erforderlich. Geschieht dies nicht, werden die neuen Eigentumsverhältnisse nicht rechtskräftig. Die neue Grenzsituation muss in einem Teilungsplan festgehalten werden, dessen formelle Erfordernisse durch das Liegenschaftsteilungsgesetz und das Vermessungsgesetz geregelt sind. Ein Teilungsplan ist eine Vermessungsurkunde, durch welche die bestehenden Grenzen eines Grundstücks dokumentiert und neue Grundgrenzen und Nutzungen ausgewiesen werden. Der Geometer dokumentiert in einer Gegenüberstellung die Ab- und Zuschreibungen von Teilflächen zwischen den betroffenen Grundstücken und behandelt zur Gänze die neu geschaffenen Grundstücke, ermittelt deren Fläche und bereitet die Einverleibung in den Grenzkataster vor. Ein Teilungsplan wird benötigt, wenn z. B. ein Teil eines Grundstücks verkauft werden soll, wenn ein Grundstück in Parzellen aufgeteilt oder bebaut werden soll oder wenn eine Grenze begradigt werden soll.

3.5 Grenzabsteckung

Grenzabsteckung kann mittels GPS-Messung auch an schwer zugänglichen Stellen auf den Zentimeter genau und rasch vorgenommen werden. Die Grenzpunkte werden in der Natur mit entsprechenden Grenzzeichen vermarkt. Grenzabsteckung wird in verschiedenen Situationen benötigt: bei Verlust von Grenzmarkierungen oder bei Grenzverhandlungen, zur Sicherstellung der Grundstücksgrenzen bei Bauvorhaben und zum Übertragen von Grenzpunkten aus Teilungsplänen, Parzellierungen und Kommassierungen in die Natur.

3.6 Grenzverhandlung

Staatlich befugte und beeidete Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen sind auch befugt, Grenzverhandlungen abzuhalten. Die Abhaltung einer Grenzverhandlung ist erforderlich, wenn ein Grundstück etwa im Zuge einer grundbuchamtlichen Teilung oder eines Grenzfeststellungsverfahrens in den Grenzkataster übergeführt werden soll. Dabei werden die Positionen der einzelnen Grenzpunkte der betroffenen Grundstücke in Anwesenheit aller Beteiligten festgelegt und vermarkt. Anschließend werden die Grenzpunkte vermessen und daraus ein amtlicher Plan erstellt. Erforderlich ist die schriftliche Zustimmung aller beteiligten Eigentümer zur festgelegten Grenze.

3.7 Bauplatzschaffung, Lage- und Höhenplan

Wer auf einer Liegenschaft bauen möchte, kann auf verschiedenartige Schwierigkeiten stoßen, von strittigen oder unsicheren Grundstücksgrenzen bis zu bauordnungswidrigen Zuständen bei bestehenden Gebäuden. Geometer stellen die Bauplatzeignung fest (Erhebungen bei Vermessungsamt und Grundbuch, Herstellen gesicherter Grundgrenzen usw.), führen die Erhebung der Katastralmappe durch (Erhebung vorhandener Urkunden im Vermessungsamt und ggf. Grundbuch, Grenzvermessung in der Natur usw.) und bei Bedarf regeln sie auch die Grenzen (Teilungsplan, Betreuung der Genehmigungsverfahren).

Die Basis für ein Bauprojekt bildet ein Lage- und Höhenplan, der von einem Geometer unter Berücksichtigung der staatlichen Festpunkte erstellt wird. Ein Lage- und Höhenplan wird in der Regel im Maßstab 1:200 oder 1:500 erstellt und beinhaltet alle wesentlichen Informationen wie Topografie, Kataster und Grundbuchsdaten, Einbauten, Fassadenansichten, Schnitte usw. Wenn die Nachbarn bezüglich des Grenzverlaufes keinen Einspruch erheben, ist dieser Vermessungsplan für alle, auch für die Behörde bindend.

3.8 Gebäudeeinmessung

Laut Bauordnung und laut Kataster müssen Gebäude einmessen werden. Bei der Gebäudeeinmessung wird der vorhandene Gebäudebestand aufgemessen, um die Liegenschaftskarte zu vervollständigen. Bei der Messung werden die Ecken eines Gebäudes aufgemessen und zur Kontrolle und Ergänzung zusätzlich die Längen der Gebäudeseiten erfasst.

3.9 Zusammenlegung oder Kommassierung

Eine Grundstückszusammenlegung (ugs. auch Kommassierung genannt) ist eine planmäßige Flurneuordnung, welche unter Leitung und Anordnung der Agrarbehörde erfolgt. Eine Zusammenlegung hat das Ziel, die Flurgestaltung den modernen landwirtschaftlichen Erfordernissen anzupassen.

3.10 Grenzbegradigung

Die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke können einvernehmlich eine Grenzbegradigung zwischen ihren Grundstücken vereinbaren, damit jeder sein eigenes Grundstück besser nutzen kann.

3.11 Stockwerkseigentum

Das Stockwerkseigentum ist das verbücherte, also im Grundbuch eingetragene Eigentum an einem Stockwerk in einem Haus, das kein Superädifikat ist. Beim Ermitteln des Stockwerkseigentums erstellt der Geometer zuerst eine geodätische Aufnahme, die als Grundlage für einen Stockwerksplan und ein entsprechendes Elaborat dient.

3.12 Luftbildvermessung

Die Luftbildvermessung mittels einer Drohne gehört zu den neueren Vermessungsleistungen. Aus Luftbildern lassen sich leichter Daten über schwer zugängliche Gebiete gewinnen. Außerdem kann mithilfe der Luftbildvermessung auch ein 3D-Computermodell erstellt werden, das als Grundlage für weitere Planung dient.