1. Was muss man über Fertigteilhäuser wissen?

Der Unterschied zwischen dem Bau von Fertigteilhäusern bzw. Fertighäuser und klassischem Wohnbau bzw. Massivbau oder Nassbau besteht in den einzelnen Bauphasen. Das Fertighaus wird aus werkseitig vorgefertigten Teilen gebaut, welche auf der Baustelle zusammengefügt werden. Die Fertigteile werden in Trockenbauweise gebaut (auf wasserhaltige Baustoffe wie Mörtel, Lehm oder Beton wird weitgehend verzichtet). Im Vergleich wird das klassische Haus, der Massivbau oder Nassbau auf dem Grundstück nach einzelnen Bauphasen gebaut

1.1. Wie lange dauert der Bau eines Fertighauses?

Die Bauzeit hängt von der Größe des Gebäudes ab. Kleinere Fertigteilhäuser können bereits in drei Monaten gebaut werden, in der Regel dauert der Bau aber ungefähr sechs Monate. Damit benötigen Fertighäuser eine deutlich kürzere Bauzeit als klassische (Ziegel-)Massivhäuser, deren Bau sich meist über ein ganzes Jahr hinzieht und nicht selten sogar noch länger dauert. Warum geht der Bau eines Fertighauses so viel schneller? Fertighäuser werden in Produktionsräumen hergestellt, die mit allen notwendigen Maschinen und Materialien ausgestattet sind. Der Produktionsprozess vollzieht sich unter kontrollierten Bedingungen und unabhängig von jeglichen Witterungseinflüssen. Weil die Arbeit werkseitig ausgeführt wird, kann der Arbeitsprozess auch effektiver organisiert werden. So entfällt die mühsame Koordinierung der für die einzelnen Bauphasen beauftragten Firmen, wo es auch häufig vorkommt, das eine Firma warten muss, bis eine andere mit ihrer Arbeit fertig ist. Sowohl beim Fertigteilbau als auch beim klassischen Massivbau muss die zur Planung und zum Erwerb der benötigten Genehmigungen erforderliche Zeit mit eingeplant werden. Außerdem muss man auch die Zeit einplanen, die für Baustellenvorbereitung, Baugrubenaushub, Gründung und eventuell auch für Kellerbau (beim Massivbau) benötigt wird. Überdies ist zu berücksichtigen, dass Fertighausanbieter für einige Monate im Voraus ausgelastet sind bzw. eine Warteschlange besteht und es ein halbes Jahr oder länger dauern kann, bis mit der Produktion Ihres Fertighauses überhaupt begonnen werden kann.

1.2 Sind Fertighäuser ökologischer und nachhaltiger als Massivhäuser?

Fertigteilbau gilt allgemein als ökologischer und umweltfreundlicher als Massivbau. Bereits beim Herstellungsprozess der Fertigteile entstehen weniger Abfälle, denn die Produktionsprozesse in den Werkstätten für Fertighäuser sind wesentlich effektiver als Bauprozesse, bei denen mehrere unterschiedliche Auftragnehmer ihre Baumaterialien an die Baustelle liefern. In den Produktionsprozessen für Fertighäuser sind genaue Materialmengen festgelegt und in den Werkstätten werden auch viele Abfallmaterialien wiederverwendet bzw. recycelt. Werkseitig vorgefertigte Gebäude können auch besser gedämmt und abgedichtet werden als Massivbauten, weshalb sie später effektiver beheizt und gekühlt werden können. Hinzu kommt der Umstand, dass Fertighausanbieter mehr Wert auf umweltfreundliches Bauen legen. Die meisten von inhen bieten den Einbau energieeffizienter Anlagen an, einige aber auch den Einbau nachhaltiger Materialien (z. B. Bodenbeläge aus Bambus) und zusätzlicher Anlagen (z. B. Sonnenkollektoren oder Regenwassersammelbehälter). In einer Zeit immer größer werdender klimatischer Herausforderungen punktet die Fertigteilbauweise zusätzlich, weil sie sehr flexibel ist.

1.3 Kann ein Fertigteilhaus nach Maß gebaut werden?

Ja! Es gibt unterschiedliche Wege, einen Typenplan für ein Fertigteilgaus an individuelle Wünsche und Bedürfnisse anzupassen. Dies ist jedoch von Anbieter zu Anbieter anders. Die meisten Anbieter bieten verschiedene Pakete bzw. Aufstockungen an, andere ermöglichen auch unterschiedliche Anpassungen und maßgeschneiderte Konfigurationen. Doch seien Sie auf der Hut, denn derartige Änderungen können Ihr Haus sehr verteuern!

2. Beziehen Sie den Fertighausanbieter früh in die Planung ein

Fertighausanbieter behandeln und lösen täglich Schwierigkeiten, die mit Gebäudeplanung, Ausführungslogistik, Montage vor Ort und Projektleitung zusammenhängen. Wenn Sie einen Vertrag mit einem hochwertigen Auftragnehmer unterschreiben, kaufen Sie nicht nur ein Haus, sondern erhalten auch einen kompetenten und erfahrenen Berater, der Sie durch das gesamte Projekt begleiten wird. Wäre es dann nicht klug, diesen Berater so früh wie möglich in Ihr Projekt mit einzubeziehen? Sehen wir uns doch an, wie Sie durch die frühe Auswahl eines Anbieters profitieren können.

2.1 Baudetails

Während sich Architekten auf Geometrie, Raumplanung, Ästhetik usw. konzentrieren, legen Fertighaushersteller ihr Augenmerk auf die baulichen Konstruktionsdetails. Seien Sie versichert, dass Ihnen der Hersteller bei der ersten, zwischen Ihnen beiden stattfindenden Unterredung viele Fragen stellen wird. Warum das so wichtig ist? Einfach deswegen, weil der Hersteller Ihr Hus tatsächlich bauen muss. Er sieht das Haus nicht als ein Wohnhaus, sondern als einen Zusammenschluss unterschiedlicher Materialien, die er zu einem stabilen, der Gravitation, den Naturgewalten und der Beanspruchung durch langjährigen Gebrauch trotzenden Gebäude zusammensetzen muss. Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass die Kenntnis dieser Details beim Bestimmen des Preises sehr wichtig ist. Wenn Sie sich in der Planungsphase an mehrere Hersteller wenden, sind all diese Details noch nicht festgelegt und jeder Hersteller interpretiert sie auf seine Weise, weshalb auch die Richtpreise unterschiedlich ausfallen. Je früher Sie diese Einzelheiten festlegen, desto präziser wird die Kostenschätzung ausfallen.

2.2 Hilfe bei technischen Fragen

Der Anbieter bzw. Hersteller kann Ihnen auch beim Lösen technischer Fragen eine große Hilfe sein. Typische Situationen, die sein Fachgutachten erfordern, sind folgende: Energieeffizienz des Gebäudes, Installationen (Heizung, Wasserleitung, Strom, Lüftung... ), Fundamentplanung usw. Je früher sich Ihr Auftragnehmer mit anderen Gewerken in Verbindung setzt, desto besser ist es für Sie.

2.3 Zeitersparnis

Je besser die Pläne vorbereitet werden, desto weniger Verspätungen und Unannehmlichkeiten treten beim Bauprozess auf. Und je mehr Zeit Sie der Planung widmen, desto schneller schreitet Ihr Projekt voran. Wenn der Hersteller spät in das Projekt eingebunden wird, gibt es einen größeren Bedarf an Revisionen und nachträglichen Anpassungen der Projektdokumentation.

3. Fertigstellungsgrade

3.1 Außen fertig (Ausbauhaus)

Das außen fertige Haus bzw. Ausbauhaus ist der niedrigste Fertigstellungsgrad eines Fertighauses. Ein Ausbauhaus ist außen komplett fertiggestellt. Im Gebäudeinneren gibt es noch keine Strom- oder Wasserleitungen und auch andere Installationen sind noch nicht montiert. Wand- und Bodenbeläge, Malerei, Möbel usw. fehlen ebenfalls. Das Ausbauhaus bietet Ihnen die Gelegenheit, die fehlenden Teile in Eigenregie auszuführen und dadurch wertvolle finanzielle Ressourcen zu sparen.

3.2 Belagsfertig

Belagsfertige Ausführung bedeutet, dass Installationen, wie Heizung, Estrich, Elektro- und Sanitärinstallation bereits ausgeführt sind. Auch Fenster, Türen, Fußböden, Decken und Wände sind fertiggestellt. Als Bauherr sollten Sie überprüfen, welche Leistungen genau bei dieser Variante eingeschlossen sind, denn sie fällt von Hersteller zu Hersteller etwas anders aus.

3.3 Schlüsselfertig

Schlüsselfertiges Bauen ist natürlich am teuersten. Der Preis hängt unter anderem auch von der Wahl der Abschlussmaterialien für Bodenbeläge, Decken usw. ab. Neben Wand- und Bodenbelägen, Installationen (Sanitär, Heizung usw.) Fenstern und Innentüren können auch Möbel und Leuchten bereits fertig montiert sein. Bewegliche Möbel sind im Preis nicht inbegriffen.

4. Bauablauf beim Fertigteilbau

4.1 Idee

Alles beginnt mit einer Idee. Eines Tages stellen Sie fest, dass Sie Platz für Ihre Familie brauchen und Sie beginnen darüber nachzudenken, wie Ihr Traumhaus aussehen soll. Wenn Sie sich auf Ihre Bedürfnisse, Gewohnheiten und Ihre Tagesroutine konzentrieren, können Sie schnell feststellen, wie viele Räume und wie viel Platz Sie benötigen. Stöbern Sie im Internet und suchen Sie sich einige Häuser zusammen, die Ihnen gefallen.

4.2 Entwurfsplan

Wenn Sie eine Skizze, mehrere Fotografien von Referenzhäusern und eine grobe Idee der Budgethöhe haben, wenden Sie sich an Ihren Architekten und beginnen Sie mit der Ausarbeitung eines Projekts. Das Einbeziehen eines Architekten bereits in der Frühphase ist aus folgenden Gründen sehr wichtig:

- Architekten kennen die lokalen Vorschriften und die Vorgehensweise der Bauämter (diese unterscheiden sich nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern sogar von Gemeinde zu Gemeinde). Die Ratschläge eines Architekten werden Ihnen enorm viel Zeit und viele Kopfschmerzen ersparen.

- Ein Architekt ist imstande, gute räumliche Lösungen vorzuschlagen, welche das Aussehen und die Funktionalität des Hauses wesentlich verbessern (ja, einen Plan in Eigenregie zu erstellen ist generell eine schlechte Idee).

- Sie werden ohnehin einen Architekten brauchen, um die Baubewilligung zu erwerben.

… also, in Anbetracht des eben Beschriebenen ist es besser, den Architekten so früh wie möglich zu engagieren.

4.3 Finanzplan

Die Annahme, dass der Hersteller Ihr Fertighaus gänzlich fertiggestellt und einzugsfertig liefert, ist falsch. In Wahrheit sind nur wenige Hersteller imstande, diese Leistung zu erbringen, die allermeisten übergeben das Haus nicht vollkommen vollendet. Deshalb bleibt auch für Sie einiges zu tun, was natürlich auch mit Kosten verbunden ist. Im Regelfall müssen Sie selber für Baugrubenaushub, Gründung und den Anschluss an öffentliche Versorgungssysteme (Wasserleitung, Kanalisation, Strom, Gas, Kommunikationsnetz usw.) sorgen. In einigen Fällen müssen Sie auch die Inneninstallationen selbst besorgen: Heizung, Strom, Lüftung (eventuell mit Wärmerückgewinnung) und Wasserinstallationen. Das bedeutet, dass Sie dafür Angebote einholen und Kontakt zu vielen Unternehmen und Verwaltern herstellen müssen, welche Ihr Haus an die öffentlichen Versorgungsnetze anschließen, wenn der Bau weit genug fortgeschritten ist. Auch die abschließenden Handwerksarbeiten und die Inneneinrichtung dürfen Sie nicht vergessen.

4.4 Wahl eines Fertighausanbieters

Die Auswahl des richtigen Anbieters bzw. Herstellers ist meist ein zeitraubendes Unterfangen. In dieser Phase hat der Kunde etliche offene Fragen und sieht sich vonseiten unterschiedlicher Auftragnehmer mit einer Informationsflut konfrontiert. Es ist wichtig, sich trotzdem so früh wie möglich für einen Auftragnehmer zu entscheiden, der Sie fachlich kompetent beraten und Ihnen weiter helfen kann. Mehr dazu steht oben in Kapitel 2.

4.5 Wahl externer Auftragnehmer

Falls Sie Ihr Fertighaus nicht schlüsselfertig bestellen, raten wir dazu, einen sog. Generalunternehmer zu engagieren, der für all jene Handwerksarbeiten sorgt, die nicht vom Fertighausanbieter erbracht werden. Durch das Engagieren eines Generalunternehmers wird die Gefahr bei Bauarbeiten auftretender Mängel auf ein Minimum reduziert und der Hersteller bzw. Fertighausanbieter entlastet. Wenn ein Generalunternehmer eingebunden ist, wird der Hersteller auf der Baustelle durch eine Ansprechperson vertreten und der Informationsaustausch vollzieht sich schnell, zuverlässig und effektiv. Beachten Sie, dass im Bauwesen gute Kommunikation häufig über Erfolg oder Misserfolg eines Projekts entscheidet. Die Kosten werden minimiert und die Qualität maximiert.

4.6 Werkstattplanung

Wenn alle Beteiligten Ihre Teilnahme am Projekt zugesagt haben, ist es Zeit, den Ingenieursentwurf zu erstellen. Der Ingenieursentwurf (also die Gesamtheit der vom Anbieter erstellten Werkstattpläne) ist ein bedeutsamer Teil des Projekts, der viel Zeit in Anspruch nimmt und zu den Grundvoraussetzungen für den Bau eines Fertigteilhauses zählt. Je nach Gebäudegröße und Architekturanforderungen kann diese Phase bis zu 12 Wochen dauern. In dieser Phase wird das Haus in seinen Einzelteilen betrachtet, wie bei einem 3D-Puzzle. Dann wird jede Gebäudekomponente sorgfältig entworfen. Bei der Planung der Fertigteile muss der Verlauf der Elektro-, Lüftungs- und Wasserleitungen sowie aller anderen Installationen berücksichtigt werden. Darum ist es äußerst wichtig, dass die Pläne aller Auftragnehmer aufeinander abgestimmt sind. Am Ende dieser Phase steht ein Komplex von Werkstattzeichnungen, mit dem die Vorbereitungen für die Herstellung abgeschlossen sind. Auch der Montageplan für den Zusammenbau vor Ort wird in dieser Phase erstellt.

4.7 Geländevorbereitung und Gründung

Während die Werkstattpläne vorbereitet werden, müssen auch die Vorbereitungsarbeiten vor Ort bzw. an der Baustelle durchgeführt werden. Dazu gehören folgende Arbeiten: Baugrubenaushub, Geländebefestigung und Gründung.

4.8 Herstellung der Fertigteile

Die Herstellung der Fertig- bzw. Fertigbauteile gehört zu den kürzeren Phasen des Bauprozesses (am kürzesten dauert der Transport). Die werkseitige Herstellung eines Einfamilienhauses dauert ungefähr zwei Wochen. Es geht also ziemlich schnell. Eine einwandfreie Herstellung setzt einwandfrei vorbereitete Werkstattpläne voraus. Hierin liegt auch der Grund dafür, dass die Planungsphase wichtiger ist und länger dauert. Außerordentliche Liebe zum Detail ist nämlich einer der Faktoren, durch welche sich die Fertigbauweise von anderen Bauweisen unterscheidet. Gutes Design und qualitativ hochwertige Ausführung ergeben Fertigteile von Spitzenqualität, welche dann auf die Baustelle geliefert werden.

4.9 Transport

Nachdem die Fertigteile in der Werkstatt hergestellt wurden, werden sie zur Baustelle transportiert.

4.10 Montage vor Ort

Die Dauer der Montagezeit hängt von der Größe und den Eigenschaften des Gebäudes ab. In der Regel werden für die Montage ein bis zwei Wochen benötigt.

4.11 Installationen

Wenn das Gebäude steht, verabschiedet sich das Montageteam und überlässt die Arbeit am Gebäude dem Generalunternehmer, welcher die Arbeiten der Subunternehmer an den Installationen koordiniert. Normalerweise geht es hier um Wasser-, Elektro- und Lüftungsinstallationen, Heizung und Kommunikationssysteme.

4.12 Innenausbau

In der letzten Bauphase wird der Innenausbau abgeschlossen. Dies kann entweder vom Generalunternehmer oder von einzeln beauftragten Firmen ausgeführt werden. Die Innenausbauphase dauert zwischen zwei Wochen und einigen Monaten. Ihre Dauer hängt davon ab, wie groß das Gebäude ist und wie anspruchsvoll die durchzuführenden Arbeiten sind. Es ist aber von größter Bedeutung, die Abschlussarbeiten ohne Eile, dafür aber mit viel Präzision durchzuführen. Es kann nämlich vorkommen, dass minderwertig ausgeführte Abschlussarbeiten Risse an den Wänden oder andere Schäden an einer sonst perfekten Gebäudestruktur verursachen.

4.13 Bauabnahme

Die Bauabnahme oder die Übergabe des Fertighauses an den Bauherren stellt den letzten großen Schritt vor dem Einzug dar. Dabei wird die Ausführung sämtlicher Arbeiten im Übergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) festgehalten. Von externen Handwerkern und Firmen durchgeführte Arbeiten (z. B. Sanitärinstallationen) werden separat abgenommen. Die Besichtigung wird vom Auftragnehmer und Bauherren gemeinsam durchgeführt. Im Abnahmeprotokoll werden auch eventuelle sichtbare Mängel oder Beschädigungen sowie die Frist zu ihrer Behebung festgehalten. Später bemerkbare Mängel (sog. verdeckte Mängel) sind durch die Gewährleistung gedeckt (Nachbesserungspflicht des Auftragnehmers). Es ist nützlich, einige Tage zuvor das Haus selber in Augenschein zu nehmen und sich Notizen zu machen. Das Abnahmeprotokoll wird von allen Beteiligten unterschrieben.

Nun geht das Haus in die Hände des Bauherren über.