Hausbau mit Eigenleistung: sparen durch Muskelhypothek?

1. Muskelhypothek – Eigenleistung beim Hausbau

Von Muskelhypothek spricht man, wenn Bauherren Eigenleistung in den Hausbau einbringen und diese als Eigenkapital geltend machen. Als Eigenleistung gelten Arbeiten, die nicht von fremden Gewerken (z. B. Maler oder Bodenleger), sondern von den Bauherren selbst sowie deren Freunden und Verwandten ausgeführt werden.

2. Vorteile der Eigenleistung

2.1 Weniger Handwerkerkosten

Der überzeugendste Grund für das Bauen mit Eigenleistung ist die Reduktion der Baukosten, da durch eigene Arbeitsleistung weniger Handwerkerkosten anfallen. In jeder Bauphase sind lohnintensive Gewerke am Bau beteiligt, doch viele Arbeiten verzeihen kleine Ungenauigkeiten und können daher auch von Bauneulingen ohne Handwerkerausbildung durchgeführt werden. Wie viel genau Sie durch Eigenleistung sparen können, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie investieren und welche Tätigkeiten Sie übernehmen. Doch Vorsicht: Bauherren neigen diesbezüglich zur Selbstüberschätzung! In der Regel lassen sich die Baukosten durch eigene Arbeitsleistung um 5 bis 10 % senken, professionelle Handwerker, die viel Zeit investieren möchten, können diesen Prozentsatz noch etwas erhöhen.

2.2 Leichtere Kreditvergabe

Darüber hinaus akzeptieren manche Kreditinstitute die sog. Muskelhypothek und rechnen Eigenleistung wie Eigenkapital an. Als Muskelhypothek bezeichnet man umgangssprachlich den Betrag, der aufgrund der Eigenleistung des Bauherrn nicht finanziert werden muss. Für die Vergabe eines Baukredits setzen die meisten Banken Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 % der Gesamtsumme voraus. Falls Sie nicht über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie unter Umständen einen Teil durch Muskelhypothek ersetzen. Dieser Anteil beträgt bei manchen Baufinanzierern bis zu 15 %.

2.3 Vorteile beim Bauen

Ein Bauherr, der auch selber Hand anlegt, beschäftigt sich intensiver mit den einzelnen Bauschritten und eignet sich dabei einiges an Fachwissen an. Dies ermöglicht es ihm, effizienter mit den Handwerkern vor Ort zu kommunizieren, Preis- und Terminverhandlungen zu führen und Baumängel selbst zu erkennen. Ausserdem kommt ihm dieses Wissen in Zukunft bei kleinen Sanierungen oder Montagearbeiten zugute. Und letztlich erfüllt das Wissen um den eigenen Beitrag zum Bau des gemütlichen Zuhauses einen auch mit Stolz.

3. Nachteile der Eigenleistung

3.1 Mangelnde Kompetenz

Die meisten Bauherren verfügen über keine spezifische Ausbildung und können nur einfache Tätigkeiten in Eigenleistung erbringen. Zudem besteht auf einer Baustelle immer auch Unfallgefahr. Wenn Freunde und Verwandte freiwillig mithelfen, ist das Abschliessen einer Bauhelferversicherung sinnvoll.

3.2 Grosser Zeitaufwand

Bauherren, die beim Hausbau selber mit anpacken möchten, brauchen vor allem viel Zeit, die viele Menschen heutzutage nicht haben. Das Einsparungspotenzial durch Eigenleistung verleitet viele Hausbauer dazu, sich für Muskelhypothek zu begeistern – und sich dabei zu überschätzen. Kreditinstitute verrechnen die Eigenleistung mit den Arbeitsstunden eines Professionisten, die auf diese Weise eingespart werden. Das bedeutet, dass Bauherren mehrere hundert Stunden an Eigenleistung erbringen müssen. Einzelpersonen können so viele Arbeitsstunden in der Regel nicht leisten, weshalb die Hilfe von Freunden und Verwandten unverzichtbar ist.

Fragen Sie sich auch, ob Sie für den Hausbau Urlaub nehmen und deshalb Gehaltseinbussen in Kauf nehmen müssen. Was ist dann höher: die Kostenersparnis auf der Baustelle oder die Gehaltseinbussen durch ausbleibende Provisionen, den Verzicht auf Überstunden usw. Viele Menschen möchten ihre wenige Freizeit auch lieber mit ihrer Familie verbringen als auf der Baustelle. Und falls Sie sich für Eigenleistung entschieden haben, kann Ihnen auch etwas dazwischenkommen, sodass Sie Ihre Eigenleistungen nicht im geplanten Zeitraum durchführen können. In diesem Fall kommt es zu Verzögerungen auf der Baustelle, die wiederum Vertragsstrafe gegenüber dem Generalunternehmer nach sich ziehen können. Deshalb ist schlüsselfertiges Bauen viel stressfreier und zuverlässiger.

3.3 Mögliche Haftungsprobleme

Das Risiko von Haftungsproblemen ist neben dem grossen Zeitaufwand der grösste Nachteil des Bauens mit Eigenleistung. Eigenleistungen müssen vorab mit dem Bauführer besprochen werden. Trotzdem besteht das Risiko, dass im Falle von Baumängeln oder Schäden jeder die Verantwortung beim anderen sucht.

4. Was darf man selber machen?

Auf der Baustelle selber mit anzupacken ist nicht verboten, doch die diesbezüglichen Vorschriften sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Grundsätzlich darf man überall jene Arbeiten, für die keine spezielle Gewerbeberechtigung, Zulassungsprüfung oder Ähnliches notwendig ist, problemlos selber übernehmen. Bewilligungspflichtige Arbeiten müssen zumindest von Profis begleitet werden. Eigenleistung beim Innenausbau leichter zu erbringen, denn bei Fliesenverlegung oder Tapezierung entsteht auch bei fehlenden Fachkenntnissen keine Gefahr. Andere Leistungen, wie beispielsweise Haustechnik dürfen jedoch nur von Fachleuten durchgeführt werden – heute ist bereits der Einbau einer Steckdose nur noch unter gewissen Bedingungen erlaubt.

5. Was kann man selber machen?

Die infrage kommenden Arbeiten hängen von den handwerklichen Fähigkeiten des Bauherrn ab. Wenn Sie von Beruf Handwerker oder zumindest ein geübter Heimwerker sind, können Sie viel mehr selber machen, als wenn Sie in diesem Bereich keine Erfahrung haben. Bauherren, die wenig Erfahrung mit handwerklichen Tätigkeiten haben, sollten sich auf einfache Tätigkeiten konzentrieren. Dazu gehören vor allem Hilfsarbeiten wie das Tragen von Baumaterialien (eine typische Arbeit ist der Transport von Beton mit dem Schubkarren), das Entsorgen von Bauabfällen und Verpackungsmaterial, oder diverse Kleinarbeiten (z. B. das Halten einer Leiter). Und auch wenn Sie keine Erfahrung mit Malerarbeiten haben, können Sie etwa den Keller ausmalen, und sich vielleicht danach sogar an Wohnräume wagen. Geschickte Heimwerker und hauptberufliche Handwerker können sogar bei anspruchsvollen Arbeiten helfen (z. B. beim Ziegellegen und beim Aufmauern).

6. Eigenleistung beim Innenausbau

Wie wir gesehen haben, bietet die Muskelhypothek beim Hausbau zwar durchaus einige Vorteile, doch diese sind nicht so gross, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag. Durch mangelndes Fachwissen und gesetzliche Regulierungen sind die Möglichkeiten des Eigenengagements von Bauherren sehr beschränkt. Andererseits sind der oft unterschätzte Zeitaufwand und mögliche Haftungsprobleme gewichtige Argumente gegen die Eigenleistung beim Hausbau. Deshalb verlagert sich die Eigenleistung zunehmend auf den Innenausbau.

Wenn Sie ein geschickter Handwerker sind und ausreichend Zeit für den Innenausbau haben, können Sie statt eines schlüsselfertigen Hauses ein belagsfertiges Haus (Ausbauhaus) bestellen, bei dem die Arbeiten in den Innenräumen (Parkettboden und Fliesen verlegen, Bad einbauen usw.) erst noch ausgeführt werden müssen. Wenn Sie diese Arbeiten in Eigenleistung ausführen, benötigen Sie einen geringeren Kreditbetrag und sparen sich die Handwerkerkosten (Sie müssen nur das Material bezahlen). Begriffe wie „Ausbauhaus“ oder „Belagsfertig“ sind jedoch nicht einheitlich definierte, deshalb sollten Sie als Bauherr immer prüfen, was genau die Baufirma darunter versteht. In der Regel bieten Baufirmen und Fertighausanbieter Häuser in unterschiedlichen Fertigstellungsstufen an. Sie können die für Sie passende Fertigstellungsstufe wählen und sich dann an die Arbeit machen. Neben dem Innenausbau ist auch Gartengestaltung ein Bereich, in dem Sie vieles in Eigenleistung durchführen können.