Altbausanierung – mehr als nur thermische Sanierung

1. Was bedeutet Altbausanierung?

1.1 Altbauten haben Charme, aber …

Gebäude, die 50 Jahre alt oder älter sind, sind oft unzureichend gedämmt, besitzen Fenster mit gewöhnlicher 1-fach-Verglasung, sind voller Wärmebrücken und manchmal ist auch die Bausubstanz sanierungsbedürftig. Zudem müssen die veraltete und ineffiziente Heizung sowie der stark beschädigte Bodenbelag ausgetauscht und moderne Installationen eingebaut werden. Die Sanierung solcher Bestandsgebäude wird als „Altbausanierung“ bezeichnet.

1.2 Gesteigerte Lebensqualität und niedrigere Betriebskosten

Weil bei einer Altbausanierung häufig eine Kernsanierung notwendig ist und Altbauten manchmal für moderne Installationen ungeeignet sind, gilt Altbausanierung allgemein als ein kostspieliges Unterfangen. Dennoch ist eine Altbausanierung aus mehreren Gründen sehr lohnenswert. Der erste Grund besteht natürlich in der gesteigerten Lebensqualität, die durch die Sanierung eines Altbaus erreicht wird. Der zweite Grund ist ökonomischer Natur. Weil eine energetische Altbausanierung die Betriebskosten des Gebäudes senkt, ist sie angesichts steigender Energiepreise eine sehr wirtschaftliche Massnahme und ausserdem auch aus ökologischer Sicht sinnvoll. Es darf auch nicht vergessen werden, dass der Wert einer Immobilie durch eine fachgerechte und umfangreiche Sanierung enorm ansteigt.

1.3 Sanierung oder Abriss?

Als Alternative zur Altbausanierung wird oft der Abriss des bestehenden Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus in Erwägung gezogen. Dies ist jedoch teurer und zeitaufwändiger als eine Altbausanierung. Überdies werden beim Abriss des alten und Bau eines neuen Gebäudes wesentlich mehr Ressourcen verbraucht, als bei einer Altbausanierung. Deswegen ist Altbausanierung auch aus ökologischer Sicht sinnvoll. An dieser Stelle muss erwähnt werden, dass Sanierungsarbeiten nicht zu lange hinausgeschoben werden können bzw. dürfen, weil es gesetzliche Sanierungspflichten gibt. Dies kann beim Erwerb eines älteren Gebäudes der Fall sein, oder wenn Austausch- oder Nachrüstpflichten zu erfüllen sind. Auch bei diesen gesetzlichen Vorgaben spielt der ökologische Aspekt eine sehr wichtige Rolle, denn es geht vor allem um (nachträgliche) Wärmedämmung, die Verwendung gesundheitlich unbedenklicher Baustoffe (Entfernung von Asbest, Teerölkleber oder giftigen Holzschutzmitteln) und den Umstieg auf erneuerbare Energieträger.

2. Welche Massnahmen gehören zur Altbausanierung?

2.1 Altbausanierungen sind umfangreiche Projekte

Die im Rahmen einer Altbausanierung ausgeführten Massnahmen betreffen nicht nur die Gebäudetechnik (Versorgungstechnik), sondern in vielen Fällen auch die Statik der Bauteile, die Grundrissdisposition und die äussere Gebäudehülle. Die Zielsetzung ist meist umfassend und die Arbeiten erstrecken sich auf viele verschiedene Gewerke wie Fassadenbau (besonders Wärmedämmung), Zimmererarbeiten, Fliesenlegerarbeiten, Elektroinstallationsarbeiten, Malerarbeiten usw. Die Sanierungsmassnahmen sind also vielfältig und umfangreich, weswegen sie gut koordiniert werden müssen. Das wiederum bedeutet, dass Altbausanierungen nur von darauf spezialisierten Fachunternehmen durchgeführt werden können.

Falls Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, müssen Sie vor dem Planen der Sanierung beim Denkmalschutzexperten Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde die geltenden Vorschriften erfragen. Aber auch, wenn Ihr Altbau nicht denkmalgeschützt ist, brauchen Sie entsprechende behördliche Genehmigungen.

2.2 Typische Schwachstellen von Altbauten

Eine typische Schwachstelle von Altbauten sind Fenster, die undicht, luftdurchlässig oder schlecht wärme- und schalldämmend sind. Beim Fenstertausch müssen manchmal auch neue Laibungen her. Auch die Dächer von Altbauten sind häufig sanierungsbedürftig, weil z. B. Latten im Dachstuhl durchhängen und die Dachhaut oder gar der komplette Dachstuhl ausgetauscht werden muss. Wände und Decken in Altbauten brauchen oft mehr als nur einen neuen Anstrich. Sie weisen Risse auf, sind feucht, eventuell gibt es sogar gesundheitsschädlichen Schimmel usw. Die Aussenwände sind manchmal sehr dünn, was hohe Energieverluste zur Folge hat. In solchen Fällen muss eine angemessene Fassadendämmung angefertigt werden (Wärmedämmung bzw. thermische Sanierung des Gebäudes gehört ohnehin zu den wesentlichen Punkten jeder Altbausanierung). An alten Putzfassaden ist oft der Putz abgeschlagen, es gibt Algen- oder Pilzbefall, Specht-Löcher oder andere Schäden, die es zu sanieren gilt.

Bei Altbausanierungen werden auch gesundheitsschädliche Materialien (z. B. Asbest-Baustoffe) durch unbedenkliche Baustoffe ersetzt. Im Rahmen einer thermischen Sanierung ist die Sanierung der Heizung sehr wichtig. Allerdings muss beachtet werden, dass bei Altbauten der Heizungstausch mit anderen Massnahmen, wie Fenstertausch oder Fassadendämmung kombiniert werden muss, damit der Heizwärmebedarf auch wirklich effektiv gesenkt werden kenn. Bei einer Heizungssanierung wird die Öl- oder Gasheizung zu einer Brennwertheizung umgebaut, da der Brennwertkessel eine effizientere Nutzung des Brennstoffs ermöglicht. Auch Pelletheizungen sind dank ihrer starken Heizleistung für Altbauten mit ihren oft hohen Decken gut geeignet. Wer aber die staatliche Förderung in Anspruch nehmen möchte, muss die Umstellung auf alternative Energien (etwa Solarthermie bzw. Photovoltaik) umsetzen.

2.3 Sanierungsmassnahmen im Innenbereich

Zu den typischen Sanierungsmassnahmen im Innenbereich gehören Bodensanierungen (z. B. das Abschleifen, Versiegeln oder der Tausch des Parkettbodens) und Wasserschadensanierungen (etwa nach einem Rohrbruch). Eine Altbausanierung ist eine gute Gelegenheit, den Wohnraum neu zu gestalten (in diesem Fall muss ein Raumprogramm für den neuen Grundriss erstellt werden – genau wie bei einem Neubau). So können mit Wanddurchbrüchen oder Trockenmauern die Räume vergrössert oder verkleinert werden, eine Sanierung ist aber auch eine gute Gelegenheit, den Dachraum zu einer Dachgeschosswohnung auszubauen.

3. Förderungen

Weil Altbausanierungen einerseits sehr nutzbringend und daher wünschenswert sind, andererseits aber für die Eigentümer ziemlich teuer werden können, gibt es dafür Förderungen. In der Schweiz stehen für Bau-, Umbau- und Sanierungsmassnahmen unterschiedliche Förderungen von Bund, Kantonen und Gemeinden zur Verfügung. Die Verbesserung der Wärmedämmung von Gebäuden wird schweizweit durch das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt. In den meisten Kantonen wird auch die Umrüstung der Heizanlage auf erneuerbare Energieträger (z. B. Wärmepumpenheizung oder Holzheizung) gefördert.

Weitere Förderprogramme der jeweiligen Kantone finden Sie auf der Internetseite von MuKEn. Die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) stellen die rechtlichen Grundlagen der Kantone im Bereich der energetischen Sanierung dar. Diese, von den Kantonen gemeinsam erarbeiteten energierechtlichen Vorschriften behandeln die Anforderungen an den Wärmebedarf, die Sanierungspflicht für zentrale Elektroheizungen und zentrale Elektro-Wassererwärmer usw. Allerdings bleibt es den Kantonen selbst überlassen, welche Punkte der MuKEn sie in welchem Umfang umsetzen werden.

Einige Gemeinden, Energieanbieter und Banken stellen ebenfalls Förderungen oder zinsgünstige Darlehen für verschiedene Sanierungsmassnahmen im Rahmen von Altbausanierungen an.

Typische Sanierungsmassnahmen, die durch verschiedene Förderprogramme bezuschusst werden, sind Dachdämmung (Dachschrägendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke), Fassadendämmung (Einblasdämmung, Wärmedämmverbundsystem – WDVS, Vorhalbfassade), Kellerdämmung, Fenstertausch und Heizungstausch. Um einen Förderantrag stellen zu können, benötigen Sie normalerweise einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Zertifizierte GEAK-Experten, die einen Gebäudeenergieausweis ausstellen können, ermitteln nicht nur den Ist-Zustand Ihres Gebäudes, sondern auch das Verbesserungspotenzial und schlagen geeignete Sanierungsmassnahmen vor.