1. Schwarzbau, illegaler Bau, konsensloses Bauwerk

1.1 Was ist ein Schwarzbau?

Wenn ein Bauwerk illegal errichtet wurde, wird dieses als Schwarzbau bezeichnet. Dazu zählen Gebäude ohne Baugenehmigung und solche, bei denen sämtliche baulichen Änderungen sowohl im Außen- als auch im Innenbereich von der Baugenehmigung abweichen. In vielen Fällen ist es möglich, eine nachträgliche Bewilligung für den illegalen Bau zu erwirken, falls dies nicht möglich ist, folgt ein amtlicher Abbruchbescheid und der Rückbau (Abbruch) des Gebäudes.

1.2 Bauführung mit Behördenkonsens

„Schwarzbau“ ist kein rechtlich definierter Begriff. Der Begriff meint Bauwerke, die außerhalb des durch die Bauordnungen der Länder gesetzten Rahmens errichtet wurden – mit anderen Worten, Bauwerke ohne Behördenkonsens bzw. konsenslose Bauwerke. In der Regel ist für die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen eine Baubewilligung erforderlich (siehe Kapitel 2). Auch die Veränderung eines Gebäudes (z. B. Dachbodenausbau oder die Errichtung eines An- oder Zubaus) ist normalerweise bewilligungspflichtig. Die Vollendung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ist ebenfalls bei der zuständigen Behörde zu melden (entweder durch eine Benützungsbewilligung oder durch eine Fertigstellungsanzeige). In manchen Kantonen ist auch eine Baubeginnsanzeige notwendig.

2. Baubewilligung

Jeder Bau, der mit dem Boden in Verbindung steht und zu dessen Errichtung spezifische technische Kenntnisse und Fertigkeiten erforderlich sind, unterliegt dem Baurecht. Dieses unterscheidet zwischen geringfügigen, anzeigepflichtigen und bewilligungspflichtigen Bauvorhaben.

2.1 Geringfügige Bauvorhaben

Geringfügige Bauvorhaben sind jene (kleinen) Bauvorhaben, die anzeige- und bewilligungsfrei sind. Dazu gehören Maßnahmen zur baulichen Erhaltung (Instandhaltung), Sanierung oder Verbesserung (beispielsweise Erneuerung von Fenstern und Türen, Fassadensanierung oder Mauertrockenlegung) und andere geringfügige Bauvorhaben (Geräteschuppen, Kompostieranlagen usw.).

2.2 Anzeigepflichtige Bauvorhaben

Etwas größere Bauvorhaben gehören in die Kategorie der anzeigepflichtigen Bauvorhaben. Dazu zählen folgende Vorhaben: Änderung in der Raumeinteilung und Raumwidmung, Badeinbau, Loggienverglasung, Zaunmontage, Einbau von Heizungsanlagen, Errichtung oder Änderung eines kleinen Gebäudes (etwa eines Gartenhauses, einer Garage, einer Umzäunung, eines Wintergartens oder einer Terrasse) sowie andere Bauvorhaben ähnlichen Ausmaßes. Wenn Sie ein derartiges Projekt planen, müssen Sie im Regelfall eine schriftliche Bauanzeige an die Gemeinde erstatten. Dieser müssen Sie Baupläne (in dreifacher Ausführung, mit der Unterschrift des Baumeisters und einer schriftlichen Zustimmung der Nachbarn), eine Baubeschreibung (ebenfalls in dreifacher Ausführung) sowie ein Verzeichnis der Nachbarn des Baugrundstücks beilegen. Die Gemeinde prüft die Unterlagen und gibt dann entweder den Bau frei oder leitet ein Bewilligungsverfahren ein.

2.3 Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

Für Bauvorhaben, die nicht von der Gemeinde zum Bau freigegeben wurden, müssen Sie einen Antrag auf Baubewilligung stellen, für den Sie dieselben Unterlagen benötigen wie für die Bauanzeige. Darauf folgt eine Bauverhandlung. Bewilligungspflichtige Bauvorhaben sind Bauvorhaben größeren Ausmaßes, wie etwa die Errichtung eines neuen Gebäudes (z. B. Wohnhäuser, Bürohäuser, Industriebetriebe, Einfamilienhäuser), aber auch Zubauten und größere Umbauten von Gebäuden.

Welche Bauvorhaben genau den jeweiligen Kategorien zugeordnet werden, hängt von der Gesetzeslage (also der Bauordnung und anderen baulichen Vorschriften) in Ihrem Kanton ab. Auskunft darüber erhalten Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt.

2.4 Voraussetzungen und Fristen

Je nach Bauvorhaben werden die Nachbarn von Ihrem Bauvorhaben verständigt und gegebenenfalls kann es auch zu einer Bauverhandlung (nicht in allen Kantonen) kommen. Die Bauverhandlung gibt allen involvierten Personen und Behörden Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und Interessen. Falls alles günstig ausgeht, wird die Baubewilligung schriftlich erteilt bzw. sie entsteht durch Ablauf von Beschwerdefristen.

Nach Erteilung der Baubewilligung müssen Sie innerhalb einer festgesetzten Frist mit Ihrem Bauvorhaben beginnen, da nach Fristablauf die Baubewilligung erlischt. Wenn es sich bei Ihrem Projekt um einen Neubau handelt, müssen Sie dieses auch innerhalb einer bestimmten Frist fertigstellen. Falls dies nicht möglich ist, können Sie einen Antrag auf Fristverlängerung einreichen, wofür wiederum in jedem Kanton etwas andere Regeln gelten.

2.5 Verfahrensablauf

Die Zuständige Stelle für die Einreichung des Bauansuchens ist die Gemeinde bzw. der Magistrat. Die Behörde überprüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den geltenden Vorschriften. Der genaue Verfahrensablauf unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde, weshalb in den meisten Gemeinden eine eigene Auskunftsstelle für alle Fragen rund ums Bauen eingerichtet ist.

3. Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige

3.1 Beendigung des Bauvorhabens

Wenn ein Bauvorhaben abgeschlossen und die Aufschließungen des Hauses durchgeführt wurden (Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz für Wasser, Strom und Gas), muss dieser Umstand bei der zuständigen Behörde gemeldet werden. Wie dies genau zu erfolgen hat, hängt von der Rechtslage in Ihrem Kanton ab. Im Regelfall müssen Sie um eine Benützungsbewilligung ansuchen oder eine Fertigstellungsanzeige abgeben. Oft findet sich im Baubewilligungsbescheid ein Hinweis dazu, welche Maßnahme bei Ihnen erforderlich ist. Sowohl die Benützungsbewilligung als auch die Fertigstellungsanzeige dienen dazu, gegenüber der Behörde zu bestätigen, dass das Bauvorhaben im Einklang mit der Baugenehmigung und den geltenden Bauvorschriften (konsensgemäß) ausgeführt wurde.

3.2 Benützungsbewilligung

Gebäude dürfen nicht bewohnt und bauliche Anlagen nicht benutzt werden, solange von der Gemeinde keine Benützungsbewilligung erteilt wurde. Die Erteilung der Benützungsbewilligung ist eine behördliche Bestätigung, dass das Bauvorhaben vorschriftsmäßig ausgeführt worden ist und folglich benützt werden darf. Je nach Kanton sind dem Antrag nachstehende Überprüfungsbefunde beizulegen: Bescheinigung über die bewilligungsgemäße Ausführung und den Bauvorschriften des Landes entsprechende Bauausführung, Überprüfungsbefund eines Rauchfangkehrerbetriebs, Überprüfungsbefund einer Elektroinstallationsfirma, Überprüfungsbefund der Heizanlagen, Bescheinigung über Dichtheit der Rohrleitungen usw.

3.3 Fertigstellungsanzeige

In einigen Kantonen müssen Sie eine Fertigstellungsanzeige abgeben. Je nach Kanton sind dieser folgende Überprüfungsbefunde beizulegen: Lageplan mit Bescheinigung über die lagerichtige Ausführung des Bauvorhabens, Bestätigung über die vorschriftsmäßige Ausführung, Vorlage der Überprüfungsbefunde des Prüfungsingenieurs, Bestandspläne, Rauchfangbefund, Kanalbefund, Wasserleitungsbefund, Gas- und Elektroinstallationsbefunde usw.

3.4 Verwaltungstechnischer Aspekt

Weil in jedem Kanton und in jeder Gemeinde unterschiedliche Richtlinien gelten, sollten Sie sich hierzu an Ihr zuständiges Bauamt wenden. Wichtig ist jedoch zu wissen, dass aus verwaltungstechnischer Sicht das Bauwerk oder die Anlage nicht benutzt werden darf, solange keine behördliche Bestätigung der konsensgemäßen Ausführung vorliegt. Die konsensgemäße Ausführung kann nicht bestätigt werden, wenn bei der Bauausführung Abweichungen von der Baubewilligung auftraten, die (noch) nicht bewilligt sind. In einem solchen Fall darf das errichtete Bauwerk oder die Anlage mangels Behördenkonsenses zumindest vorerst nicht benützt werden.

Der Bauwerber hat bei Einhaltung aller baurechtlichen Bestimmungen einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baubewilligung bzw. auf Abänderung der Baubewilligung. Wenn die Auswechslungsplanung nicht bewilligt wird, bleibt die ursprüngliche Baubewilligung unverändert in Kraft und legt somit den behördlich genehmigten Zustand fest.

4. Nachträgliche Baubewilligung

Bei konsenslosen Bauwerken ist der klassische Schwarzbau – ein gänzlich ohne Baubewilligung errichteter Bau – eher die Ausnahme. Meist handelt es sich um bereits bewilligte Gebäude, die aufgrund veränderter, von den Vorgaben im Baubescheid abweichender Bauausführung zu Schwarzbauten wurden. Dies ist vor allem bei älteren Gebäuden oft der Fall. Meistens wurden die Häuser größer errichtet als im Plan ausgewiesen, manchmal wurde das Gebäude ganz einfach um mehrere Meter versetzt. Oft handelt es sich um Kleinigkeiten (wenn etwa die Fenster anders oder größer eingebaut sind, oder sich die Eingangstüre nicht links, sondern rechts befindet). Manche Menschen wissen auch nicht, dass eine Baubewilligung für das Wohnhaus auf dem Baugrundstück nicht ausreicht, um nach eigenem Ermessen noch eine Gartenlaube, ein Baumhaus für die Kinder und einen Schwimmteich hinzuzufügen. Genau genommen wäre jedes Haus ohne Rauchmelder bereits illegal (diese Verordnung gilt seit 2008).

Konsensloses Bauen kann unterschiedliche Folgen haben. Viele Immobilienkäufer sind sich gar nicht bewusst, dass mit Eigentümerwechsel der neue Eigentümer die volle Haftung gegenüber der Baubehörde übernimmt. Und im Schadensfall kann die Versicherung durchaus ihre Leistungen ablehnen. Oft kommt es auch zu einer Anzeige. In den letzten Jahren sind die Menschen sensibler für Schwarzbauten geworden, sodass es öfter vorkommt, dass ein Nachbar eine Anzeige einbringt und die Behörden so auf den Missstand hinweist. In diesem Fall wird die Rechtmäßigkeit des Gebäudes von der Baubehörde überprüft. Falls ein Schwarzbau festgestellt wird, stellt die Gemeinde einen Abbruchbescheid aus und setzt eine Frist zum Abbruch. Falls der Grundstückseigentümer diese Frist ungenutzt verstreichen lässt, wird die Bezirkshauptmannschaft aktiv. Den gesamten Gebäuderückbau (Planung, Sachverständige, Gutachten, Aufwand usw.) muss der Schwarzbauer selber bezahlen.

Wenn Sie also ein konsensloses Bauwerk besitzen, sollten Sie alles daran setzen, schnellstmöglich eine nachträgliche Bewilligung einzuholen und den Bau zu legalisieren. Eine nachträgliche Genehmigung von Schwarzbauten ist generell möglich, falls keine zwingenden Vorschriften dem entgegenstehen (z. B. Unvereinbarkeit mit dem Bebauungsplan). Die Kantone gehen unterschiedlich mit Anträgen auf nachträgliche Erteilung einer Baubewilligung um. Allerdings ersetzt die nachträgliche Baubewilligung nicht die Bewilligungen, die nach anderen Gesetzen erforderlich sind. Deshalb sind meistens neben oder auch vor der Baubewilligung weitere Genehmigungen einzuholen.