1. Was muss man vor einem Dachbodenausbau wissen?

1.1 Überprüfen Sie die Eignung des Dachbodens

Beim Ausbau des Dachbodens wäre es ratsam, einen Architekten zur Seite zu ziehen. Vor Baubeginn lassen Sie sorgfältig prüfen, ob der Dachraum für einen Ausbau zum Wohnraum geeignet ist. Zu beachten ist folgendes: ausreichende Raumhöhe, leichte Zugänglichkeit des Dachgeschosses und genug verfügbarer Wohnraum ohne Hindernisse. Nicht minder wichtig ist die statische Berechnung, mithilfe derer der Tragwerksplaner bzw. Statiker feststellen kann, ob die Tragkonstruktion des Gebäudes die zusätzlichen Lasten der neuen Wände, Böden und der gesamten Einrichtung wird aushalten können. Auch der Zustand des Dachstuhls und der Dacheindeckung muss geprüft werden, wozu Sie sich an einen Dachdecker wenden sollten. Laden Sie die entsprechenden Fachleute zu einer Vor-Ort-Besichtigung ein. Es ist sehr nützlich, wenn Sie vor der Besichtigung zumindest eine grobe Abmessung des Dachbodens, eine Zeichnung der tragenden Elemente in dem Stockwerk unterhalb des Dachbodens, eine Abmessung der Kniestockhöhe sowie die Berechnung der Dachneigung vorbereiten. Wenn Sie über diese Angaben verfügen, werden Sie nämlich leichter mit den Fachleuten kommunizieren können.

1.2 Regeln Sie die Versicherung

Der Stockwerkseigentümer haftet für alle Schäden, die eventuell beim Dachbodenausbau an benachbarten Wohnungen oder den Gemeinschaftsräumen eines Mehrparteienhauses entstehen könnten. Darum sollte man vor Beginn des Dachbodenausbaus eine Haftungsversicherung abschließen, die im Schadensfall für Schäden bis zur in der Versicherungspolice angeführten Höhe aufkommt. Falls Sie den Dachboden in Eigenleistung renovieren, werden alle eventuell an Nachbarwohnungen verursachen Schäden durch Ihre eigene Versicherung gedeckt, während Sie für den Schaden, den Sie an Ihrem eigenen Eigentum verursachen, keine Entschädigung erhalten. Darum raten wir auch dazu, vor der Entscheidung für einen Auftragnehmer zu prüfen, ob auch er eine entsprechende Haftungsversicherung besitzt. Diese Versicherung sollte auch für Schäden aufkommen, die er an bestehenden Gebäuden, an denen er arbeitet, sowie an allen angrenzenden Gebäuden, verursachen könnte.

1.3 Erstellung der Pläne

Für einen Dachbodenausbau ist (außer in einigen wenigen Ausnahmefällen) eine Baugenehmigung erforderlich. Eine Baugenehmigung und ein Standsicherheitsnachweis sind erforderlich, wenn Änderungen des bestehenden Tragwerkes und der bestehenden Tragwerksteile mit wesentlicher Lasterhöhung bei Neu-, Zu- und Umbauten (also Änderungen im Bestand) vorgenommen werden. Dazu zählen natürlich auch Eingriffe in die tragende Konstruktion im Dachbereich, Änderungen der Dachschräge oder eine Aufstockung der Kniestockhöhe. Der Architekt wird für alle zum Erwerb der Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen sorgen. Auch in den seltenen Fällen, in denen keine Baugenehmigung erforderlich ist, sollten Sie einen Architekten heranziehen, um gemeinsam einen Plan für die Dachbodenrenovierung zu erstellen, der auch die künftige Raumaufteilung, Installationen, Inneneinrichtung usw. zeigt. Nur so werden Sie den zur Verfügung stehenden Raum optimal ausnutzen können. Zugleich erhalten Sie dadurch auch eine Grundlage zum Erstellen eines Leistungsverzeichnisses, das eine dringend notwendige Voraussetzung für den Erwerb untereinander vergleichbarer Angebote unterschiedlicher Auftragnehmer darstellt.

1.4 Dachbodenausbau mit Dachneueindeckung

Falls die Dacheindeckung Ihres Gebäudes ausgedient bzw. mehr als 30 Jahre alt ist, müssen Sie diese vor dem Dachbodenausbau austauschen, wobei Sie auch die Dachrinnen und Dachabschlüsse austauschen lassen sollten. Anderenfalls könnte das Dach undicht werden, was dauerhafte Schäden am hölzernen Dachstuhl nach sich zieht, die nachher teuer saniert werden müssen.

2. Warum einen Fachmann mit der Dachbodenrenovierung beauftragen?

Wenn die Dachgeschosswohnung richtig geplant und fachgerecht ausgeführt wurde, bietet sie eine sehr angenehme Wohnerfahrung. Heutzutage sind zahlreiche Baustoffe und Bauelemente erhältlich: von Trockenbauplatten bis zu Dachflächenfenstern. Deshalb gibt es viele Möglichkeiten, den Dachbereich kreativ zu gestalten. Wenn man einen wirklich hochwertigen Dachbodenausbau wünscht, muss man diesen fachgerecht und mit hochwertigen Materialien durchführen lassen. Fachgerechte und genaue Ausführung sind beim Dachbodenausbau von grundlegender Bedeutung, da sonst das Wohnen in der Dachbodenwohnung schnell ungemütlich werden kann, während die Sanierungskosten durch die Decke schießen.

3. Umfang des Dachbodenausbaus

3.1 Oberflächliche Renovierung

In einer bestehenden Mansardenwohnung lassen sich bereits mit kleinen Eingriffen große Veränderungen im Aussehen und in der Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten erzielen, auch wenn der Grundriss nicht verändert wird. So kann man z. B. die Waschtischplatte im Bad austauschen oder eine alte Badewanne durch eine begehbare Dusche ersetzen. Wand- und Bodenfliesen müssen nicht unbedingt entfernt werden, denn neue Fliesen lassen sich auch über die alten verlegen. Durch einen neuen Decken- und Wandanstrich sowie den Austausch beweglicher Möbelstücke kann ebenfalls eine beträchtliche Veränderung des Ambientes erzielt werden. Holzmöbel lassen sich auch mit einem neuen Farbanstrich versehen. Viele dieser Eingriffe kann man in Eigenleistung vornehmen, ohne die Hilfe professioneller Auftragnehmer in Anspruch nehmen zu müssen.

3.2 Partielle Renovierung

Falls ihre Mansarde über relativ neue und hochwertig ausgeführte Installationen verfügt (Strom, Wasserleitung, Heizung, Belüftung), Sie aber die Raumaufteilung verändern möchten, werden Sie die bestehenden Leitungen an den neuen Grundriss anpassen müssen. Dabei werden Ihnen die Ratschläge eines Architekten eine große Hilfe sein. Falls Sie aber ganz genau wissen, was Sie wollen, können Sie alles direkt mit den Auftragnehmern besprechen.

3.3 Komplettrenovierung und Dachbodenausbau

Falls der Dachboden noch ungenutzt ist und er erst zum Wohnraum ausgebaut werden muss, oder wenn die Dachbodenwohnung in einem sehr schlechten Zustand ist, muss eine Komplettrenovierung her. Der Dachboden muss zuerst völlig entleert werden und seine Bewohner müssen für die Dauer der Renovierung ausziehen. Ein derartiger Eingriff erfordert gründliche Vorbereitung in Zusammenarbeit mit einem Architekten.

4. Arbeitsschritte beim Dachbodenausbau

4.1 Abbrucharbeiten (Kleinabbruch)

Eine Komplettrenovierung bzw. ein Dachbodenausbau beginnt meist mit einem Kleinabbruch und der Reinigung bzw. Entleerung des Raumes. Falls nicht tragende Trennwände abgerissen werden, ist in der Regel keine Genehmigung erforderlich. Falls aber eine tragende Wand teilweise oder sogar ganz abgerissen wird, sind eine statische Berechnung und eine Baugenehmigung verpflichtend. In tragenden und einigen nicht tragenden Wänden dürfen lediglich Durchbrüche für Türöffnungen angelegt werden. Dazu werden diamantbestückte Schneidewerkzeuge verwendet. Die Öffnung muss mit einem Querbalken abgestützt werden. Bei kleineren Öffnungen kann auch ein Querbalken aus Ziegeln eingesetzt werden, doch in der Regel werden Querbalken aus Stahl verwendet. Diese Arbeit wird von einem fachkundigen Maurer ausgeführt. Vor einem solchen Eingriff muss man das Gutachten eines Statikers einholen.

4.2 Bau einer Dachgaube

Für den Bau einer Dachgaube ist meist eine Baugenehmigung erforderlich. Das gilt auch dann, wenn die Gaube wenig Einfluss auf die Dachstatik und das Aussehen des Gebäudes nimmt. Durch eine Dachgaube lässt sich in der Dachgeschosswohnung viel zusätzlichen Platz mit Stehhöhe gewinnen. Aus einer Dachgaube mit stehenden Fenstern kann man einen besseren Blick auf die Umgebung genießen. Der Bau einer Dachgaube (vor allem dann, wen sie große Ausmaße haben soll) erfordert anspruchsvolle Eingriffe in die Dachkonstruktion (Herstellung des Gaubendachs, Maurerarbeiten usw.).

4.3 Einbau von Dachfenstern

Die Einbauhöhe für Dachfenster beträgt in der Regel 90–110 cm über dem Boden. Die Breite der Fenster hängt von der Breite der Sparrenabstände ab, die meistens 70–100 cm betragen. Am Markt sind Dachfenster aus unterschiedlichen Materialien erhältlich, wie Kunststoff, Holz oder Aluminium. Außerdem gibt es für Dachfenster unterschiedliche Öffnungs- bzw. Schließweisen. Am häufigsten lassen sich um ihre waagerechte Mittelachse kippen (Schwingfenster). Es gibt aber auch Klapp-Schwingfenster, die sich sowohl mittig (wie Schwingfenster) als auch nach oben (wie Klappfenster) öffnen lassen. Und natürlich gibt es noch viele andere Öffnungsweisen. Dachfenster unterscheiden auch nach ihrer Wärmeleitfähigkeit: es gibt alles von Standard-Varianten bis zum Passivhaus-Standard. Um einer Überhitzung des Innenraums vorzubeugen, sollte man die Fenster auch mit entsprechender Außen- oder Innenbeschattung versehen. Damit die Fenster ihren Zweck gut erfüllen können, ist fachgerechte Montage mit hochwertigen Materialien unerlässlich.

4.4 Dachdämmung

Die fachgerechte Ausführung der Dachdämmung gehört zu den wichtigsten Aspekten des Dachbodenausbaus. In den meisten Fällen besteht das Dach aus Dachziegeln, die auf einer hölzernen Unterkonstruktion aufliegen. Falls die Dachneigung weniger als 20 Grad beträgt, muss eine Sekundärdachdeckung hergestellt werden, die vor dem Eindringen von Niederschlagswasser und Feuchtigkeit schützt. Doch auch bei steileren Dächern ist ein Sekundärdach empfehlenswert. Die Wärmedämmung wird meistens zwischen und unterhalb der Sparren angebracht. Die Gesamtdicke der Wärmedämmung sollte zwischen 25 und 30 cm betragen. Als Dämmmaterial wird am häufigsten Steinwolle verwendet, weil sie preiswert, brandsicher und zugleich einfach zu verlegen ist (alle Öffnungen werden aufgefüllt). Ein neueres Verfahren, das jedoch eine vollkommene Luftdichtheit des Dachs voraussetzt, ist die Einblasdämmung (Einblasen von Mineralwolle und Holzfasern, seltener Zellulose).

4.5 Wasserleitung

Falls die Wasserleitungen und die Abflüsse mehr als 30 Jahre alt sind, sind sie wahrscheinlich bereits ausgedient und es ist besser, sie auszutauschen. Falls aber der Dachboden noch über keine Wasserleitung verfügt, muss diese natürlich neu verlegt werden. In diesem Fall ist es wichtig, bei der Planung einer neuen Leitung möglichst genau dem Verlauf der Wasserleitungen im darunterliegenden Stockwerk zu folgen. Es ist nämlich empfehlenswert, den Anschluss an die bestehende Leitung möglichst kurz und vertikal zu halten.

4.6 Heizung

Die häufigste Heizungsweise in Dachbodenwohnungen ist die Heizkörperheizung, die an Fernwärme, eine Gasheizung, eine Wärmepumpe, einen Biomassekessel oder andere Heizungsquellen angeschlossen werden kann. Heizkörperheizung ist für Mansarden deswegen so gut geeignet, weil in solchen Wohnungen aufgrund des Gewichts keine Nassestriche ausgeführt werden. Der Einbau einer Heizkörperheizung ist sehr schnell und kostengünstig. Potenzielle Nachteile können das störende Aussehen des Heizkörpers und sein Platzbedarf sein. Bei einer Heizkörperheizung verteilt sich die Wärme weniger gleichmäßig im Raum als bei einer Flächenheizung (Wand-, Decken- oder Fußbodenheizung). Zu den Vorzügen einer Fußbodenheizung gehört auch ihr Wirkungsgrad, der viel höherer ist als bei einer Heizkörperheizung. Deswegen sind die Heizkosten bei einer Fußbodenheizung um 5 bis 10 % niedriger. Und weil kein Staub aufgewirbelt wird und die Raumluft durch die Heizung in geringerem Maße austrocknet, ist auch der Wohnkomfort höher. Heutzutage gibt es auch Trockenestrichplatten mit eingebauter Fußbodenheizung, die lediglich 2 cm dick sind.

4.7 Elektroinstallationen

Es empfiehlt sich, mit der Ausführung der Elektroinstallationen ein Unternehmen zu beauftragen, welches das Material sowohl liefert als auch einbaut. Von grundlegender Bedeutung für die Ausführung der Elektroinstallationen ist ein fachgerecht erstellter Installationsplan, der auch Telekommunikationen, Alarmanlagen, Sprechanlage, Videoüberwachung, elektrische Bedienung für Jalousien und Fenster, ggf. Smart-Installationen usw. einschließt.

4.8 Trennwände und Decken aus Gipskarton

Mit der Herstellung von Trennwänden und Decken in Trockenbauweise kann nach Fertigstellung der groben Installationen (alle Unterputz-Leitungen) begonnen werden. Zu diesen zählen Elektroinstallationen und auch alle anderen Installationen wie z. B. Wasserleitung, Abflüsse, Heizung und Kühlung, Telekommunikations-Installationen, Belüftungs-Installationen usw. Mit Gipskartonplatten werden herkömmlicherweise Decken und kleinere Trennwände errichtet. In jede Trennwand lässt sich auch Schallschutz einbauen. In Nassräumen (z. B. Badezimmer) werden eigens zu diesem Zweck hergestellte feuchtigkeitsresistente Gipskartonplatten verwendet. Trockenbau ist für geübte Auftragnehmer ziemlich einfach und wird sauber und schnell ausgeführt. Die Gipskartonplatten werden einfach auf eine zuvor vorbereitete Rahmenkonstruktion aus Aluminium verschraubt. Sehr wichtig ist, die Plattenkontakte angemessen zu bandagieren und danach mindestens zweimal zu kitten, damit später keine Risse auftreten.

4.9 Trockenestrich

Für den Dachbodenausbau ist der Trockenestrich generell die bessere Wahl als Nassestriche, weil er ein geringeres Gewicht besitzt, relativ schnell und einfach herzustellen ist und gute Wärmedämm- sowie Schallschutzwerte vorweisen kann. Doch auch für Neubauten ist der Trockenestrich gut geeignet. Trockenestriche können mit werkseitig hergestellten Gipskartonplatten hergestellt werden, aber auch andere Platten wie z. B. Spannplatten oder OSB-Platten sind dazu geeignet. Die Platten werden in zwei kreuzweise verlegten Schichten angeordnet. Sie werden auf eine Ausgleichsmasse und eine Dämmschüttung (z. B. Perlit, Bituperl, Silikperl oder Nivoperl) verlegt. Statt der Schüttung kann als Plattenunterlage auch eine Wärmedämmung wie z. B. Steinwolle zum Einsatz kommen. Die Schüttung oder die Dämmung wird direkt auf die Konstruktion (Holzdecke oder Betonplatte) aufgebracht. Wie bereits erwähnt, bietet der Trockenestrich viele Vorteile, sein größter Nachteil dagegen besteht darin, dass er nicht gänzlich wasserfest ist, weshalb Nassräume wie Küche oder Bad zusätzlich abgedichtet und vor Feuchtigkeit geschützt werden müssen.

4.10 Wandputz

Wenn alle Unterputz-Installationen abgeschlossen, die Wände aufgestellt und die Trockenbauelemente angebracht sind und auch das Bandagieren und Kitten der Wände fertig ist, kann mit dem Verputzen begonnen werden. Heutzutage werden Putze größtenteils aus Kalk oder Zement hergestellt. Solche Putze sind preiswert und schnell hergestellt. Die zweite Möglichkeit ist der Kalkzementputz. Innenputze können entweder maschinell oder von Hand ausgeführt werden. Bei geringeren Quadraturen oder wenn die Räume schwer zugänglich sind, wie das auf Dachböden der Fall ist, wird der Putz von Hand ausgeführt. Allerdings sind Handputze teurer als Maschinenputze. Zur Auswahl stehen auch Naturputze wie etwa Lehmputz. Dieser besitzt ausgezeichnete feuchtigkeitsregulierende Eigenschaften, dank derer er das Raumklima reguliert, ist aber etwas empfindlicher und vergleichsweise teuer in der Ausführung.

4.11 Fliesenverlegung

Nachdem der Estrich ausgeführt und getrocknet (falls Nassestrich) ist und die Wände verputzt und geglättet sind, kann mit dem Verlegen von Wand- und Bodenfliesen begonnen werden. Der Preis der Fliesenverlegung hängt von mehreren Faktoren ab: Ebenheit der Wände und Böden, Fliesengröße und Verlegeweise. Das Verlegen von Mosaikfliesen oder den immer beliebter werdenden großformatigen Fliesen ist teurer als das Verlegen von Fliesen in Standarddimensionen.

4.12 Malerarbeiten

Nach Fertigstellung des Grob- und Feinputzes müssen alle Wände geschliffen und eventuelle Risse verkittet werden. Der Untergrund für den Wandanstrich muss sauber, eben und glatt sein. Der Maler trägt die Farbe mehrschichtig auf – zuerst die Grundierung und dann mindestens zwei Farbschichten. Erfahrungsgemäß raten wir dazu, die letzte Farbschicht erst dann aufzutragen, wenn alle anderen Arbeiten im Innenraum (auch Feinmontage und Tischlerei) beendet sind. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass Handwerker trotz aller Vorsicht eine frisch gestrichene Wand verschmutzen oder zerkratzen, weshalb die Wand nachträglich ausgebessert werden muss.

4.13 Feinmontage

Bevor die Bodenbeläge verlegt werden, sollten alle Feinmontage-Arbeiten fertiggestellt werden. Dazu zählt Folgendes: Montage von Aufputz-Teilen der Steckdosen, Schalter, Leuchten, Sanitäreinrichtung, Badezimmer- sowie Küchenarmaturen, Montage der Heizkörper, Sprechanlage, Klimaanlage usw.

4.14 Bodenbeläge

Das Verlegen von Parkett oder anderen finalen Bodenbelägen kommt erst dann an die Reihe, wenn alle anderen Arbeiten abgeschlossen sind. Falls ein Nassestrich ausgeführt wurde, muss man sich vergewissern, dass dieser getrocknet und für das Verlegen des Bodenbelags bereit ist. Wir raten dazu, den Ankauf und die Ausführung des Bodenbelags beim selben Anbieter zu tätigen, der beides mit einer Garantie versehen kann.