Revision des Gewährleistungsrechts bei Baumängeln: Was Unternehmen ab 2026 beachten müssen

Für Bauunternehmen, General- und Totalunternehmer, Planungsbüros, Projektentwickler und Immobiliengesellschaften bringt die Neuregelung nicht nur konkrete Änderungen in der Behandlung von Mängeln, Rüge- und Verjährungsfragen, sondern auch in der vertraglichen Risikosteuerung mit sich. Der vorliegende Beitrag zeigt auf, welche Neuerungen relevant sind und wie Unternehmen ihre Praxis darauf ausrichten sollten.

Ausgangslage: Gewährleistung bei Baumängeln vor der Revision

Bis Ende 2025 war im schweizerischen Werkvertragsrecht die Mängelrügepflicht sehr streng geregelt (Art. 367 OR). Abnahme, Rüge und Gewährleistungsrechte waren eng verknüpft und die Rechtsprechung legte formale Anforderungen oft sehr streng aus.

Dies bedeutete, dass Formfehler bei der Mängelrüge (z.B. verspätete oder ungenau formulierte Beanstandungen) dazu führen konnten, dass Gewährleistungsansprüche ganz oder teilweise verloren gingen. In der Praxis führte dies häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen, die weniger vom technischen Mangel als von formalen Fragen bestimmt waren.

Zielsetzung der Reform: mehr Praxisnähe und Rechtssicherheit

Mit der Revision will der Gesetzgeber übermässige Formalismen im Gewährleistungsrecht entschärfen, die materielle Interessenabwägung zwischen Besteller und Unternehmer stärken, sowie das Bauvertrags- und Gewährleistungsrecht an komplexe Bauprojekte, Etappierungen und moderne Dokumentationsformen anpassen. Das neue Gewährleistungsrecht soll Baumängel effizienter behandeln, ohne das Haftungsniveau insgesamt zu erhöhen oder zu senken.

Zentrale Änderungen im Gewährleistungsrecht bei Baumängeln

1. Flexibilisierung der Mängelrüge

Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft die Mängelrüge. Diese muss weiterhin rechtzeitig erfolgen, aber nicht mehr unbedingt in jeder Hinsicht formell perfekt sein. Entscheidend ist nun, ob der Unternehmer erkennbar über den Mangel informiert wurde und ihm eine reale Möglichkeit zur Prüfung und Behebung eingeräumt wurde.

Rein formale Mängel in der Rüge (z. B. unpräzise Bezeichnung oder falscher Kommunikationskanal) führen nicht mehr automatisch zum Verlust der Gewährleistungsrechte.

Bedeutung für Unternehmen: Die Wahrscheinlichkeit, allein aufgrund formaler Fehler aus der Gewährleistung entlassen zu werden, sinkt. Gleichzeitig steigt die Bedeutung einer sauberen internen Mängeldokumentation.

2. Präzisere Abgrenzung zwischen offenen und verdeckten Mängeln

Die Revision stellt klarer heraus, dass offene Mängel bei der Abnahme oder kurz danach gerügt werden müssen. Verdeckte Mängel hingegen können ab Entdeckung innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Neu ist dabei weniger die inhaltliche Regelung als die gesetzliche Klarstellung, die bisherige Unsicherheiten aus der Rechtsprechung reduziert.

Bedeutung für Unternehmen: Unternehmen können sich besser darauf einstellen, ab wann ein Mangel als verspätet gerügt gilt, was insbesondere bei technisch komplexen Baumängeln relevant ist.

3. Grössere Bedeutung der Abnahme für die Gewährleistung

Die Abnahme wird gesetzlich stärker als Zäsur für den Übergang von Risiko und Verantwortung positioniert. Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, Teilabnahmen sind jedoch zulässig und können die Gewährleistung für abgeschlossene Bauabschnitte separat auslösen.

Bedeutung für Unternehmen: Abnahmeprotokolle und Abnahmeprozesse erhalten eine noch grössere rechtliche Bedeutung.

4. Vertragsfreiheit bei der Ausgestaltung der Gewährleistung

Die Revision betont ausdrücklich die Vertragsautonomie der Parteien. Gewährleistungsfristen, Rügeprozesse und Haftungsbeschränkungen (im gesetzlich zulässigen Rahmen) können differenziert geregelt werden, sofern keine zwingenden Normen verletzt werden.

Bedeutung für Unternehmen: Standardverträge sollten überprüft und gezielt an die neue Rechtslage angepasst werden, um Risiken bewusst zu steuern.

Was bedeutet das konkret für Bauunternehmen?

1. Anpassung von Vertragsmustern und AGBs

Unternehmen sollten ihre Vertragsmuster prüfen und bei Bedarf überarbeiten. Abnahme und Teilabnahme müssen darin klar definiert, Regelungen zur Mängelanzeige transparent angeführt und Gewährleistungsfristen für verschiedene Leistungsbereiche abgestimmt werden. Unklare oder veraltete Klauseln können unter der neuen Rechtslage zu Auslegungsrisiken führen.

2. Höhere Anforderungen an Dokumentation und Nachweisführung

Da formale Fehler weniger stark sanktioniert werden, gewinnt die inhaltliche Nachweisbarkeit an Bedeutung. Es ist klar nachzuweisen, wann ein Mangel gemeldet wurde, wie darauf reagiert wurde, und welche Abhilfemassnahmen angeboten oder durchgeführt wurden. Damit werden digitale Mängelmanagement-Systeme und strukturierte Bautagebücher zu einem strategischen Instrument der Risikominimierung.

3. Schulungsbedarf bei Projekt- und Bauleitungen

Projektleitende Mitarbeiter müssen die neuen Spielräume bei Mängelrügen kennen, Abnahmen rechtssicher durchführen und Fristen korrekt einordnen können. Unternehmen, die hier frühzeitig schulen, können Konflikte und Haftungsrisiken erheblich reduzieren.

Chancen der Reform aus Unternehmenssicht

Die Anpassung des Gewährleistungsrechts bringt nicht nur neue Pflichten, sondern auch klare Vorteile:

• weniger formale Streitigkeiten, mehr Fokus auf technische Lösungen
• verbesserte Zusammenarbeit zwischen Bestellern und Unternehmern
• bessere Planbarkeit von Haftungs- und Kostenrisiken
• Stärkung professioneller Qualitäts- und Dokumentationsprozesse

Vor allem für Unternehmen mit hoher Projektkomplexität kann die Revision zu einer spürbaren Entlastung führen.

Das angepasste Gewährleistungsrecht bei Baumängeln im revidierten Obligationenrecht stellt keinen radikalen Systemwechsel dar, wohl aber eine wichtige Präzisierung zugunsten der Praxis. Für Bauunternehmen bedeutet dies weniger formale Fallen, dafür aber auch höhere Anforderungen an Organisation, Dokumentation und Vertragsklarheit. Wer seine internen Prozesse, Vertragsstandards und Schulungskonzepte frühzeitig anpasst, kann nicht nur rechtliche Risiken reduzieren, sondern die Reform aktiv zu seinen Gunsten nutzen.

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